Novas construções causam despejos?

Novas construções causam despejos?

Depois de analisar de perto os dados de desocupações em São Francisco, Kate Pennington conclui que não. Saiba mais no artigo de Joe Cortright.

10 de outubro de 2019

Um estudo cuidadoso das desocupações em San Francisco diz que não.

Entre alguns ativistas de bairro, é popular a crença de que a construção de novas habitações força o despejo de moradores. A maioria dos economistas é muito cética sobre esse argumento em relação às metrópoles, ainda que seja possível, pelo menos teoricamente, causar alguns efeitos na vizinhança. Por exemplo, a construção de um prédio provocar uma mudança na forma como o bairro é visto e fazer com que as habitações já existentes nos arredores do empreendimentos se tornem mais atraentes e valiosas. (Existe a hipótese de que essa valorização é diluída pela oferta adicional de moradias.)

Se houvesse algum lugar onde se esperaria encontrar sinais desses despejos localizados, seria em San Francisco. A cidade é famosa por suas moradias extraordinariamente caras e pela grande dificuldade de aprovar novas construções. Além de muitos bairros à beira da gentrificação.

Um estudo recente da Kate Pennington, da Universidade da Califórnia, analisa de perto os dados de desocupações em São Francisco para ver se os novos empreendimentos levaram a um aumento na procura pelas habitações nas proximidades. E sua conclusão geral é que novas construções não têm efeito estatístico discernível na taxa de despejo. Descrevendo suas descobertas sobre os efeitos do mercado de novas moradias sobre as taxas de despejo, Pennington relata:

“Cada uma dessas estimativas pontuais é estimada precisamente em zero, não superior a 0,05 pontos percentuais e sempre estatisticamente indistinguível de zero. Isso significa que a probabilidade mensal de uma desocupação não se altera devido à construção de novas moradias nas proximidades.”


Sua conclusão geral é que novas construções não têm efeito estatístico discernível na taxa de despejo.


O estudo de Pennington é notavelmente detalhado e meticuloso. De projeto em projeto, de quadra em quadra, ela reúne dados de novas construções e de todas as notificações de desocupações emitidas em São Francisco ao longo de uma década. Ela analisa os despejos antes, durante e após a construção de novas moradias, e expande sua análise separadamente para taxas de mercado e moradias populares. Ela analisa individualmente mais de 1.000 projetos habitacionais diferentes para ver se algum deles foi associado a crescimento no número de desocupações.

Não surpreendentemente, o estudo gerou considerável controvérsia. Alguns ativistas contra a gentrificação contestam os resultados dos estudos, alegando que os dados estão incompletos e vão contra suas experiências. O Mission Local (blog do Mission District, bairro de San Francisco) preocupa-se que “o relatório de Pennington poderia servir como uma arma para a facção YIMBY (Yes In My Back Yard) da cidade, que defende fervorosamente um excesso de novas construções em todos os níveis de acessibilidade”.

Uma questão importante é se as notificações legais de desocupação são um bom balizador para esta medição. Nem todas estão associadas ao despejo espontâneo, onde alguns inquilinos são pressionados ou assediados por seus proprietários. Mas, como Pennington argumenta, há poucas razões para acreditar que os proprietários prefiram ou tenham maior probabilidade de usar essas táticas em vez de procedimentos legais de despejo.

Se fosse para encontrar um efeito localizado de desapropriação como resultado de uma nova construção, alterando o caráter de um bairro e gerando um aumento na procura por propriedades próximas, provavelmente o encontraria em uma cidade como San Francisco, onde os preços são altos, a oferta é fortemente restrita e os novos empreendimentos ocorrem em densos bairros urbanos. O fato de quase não haver um impacto perceptível de novas construções na taxa de despejo é um forte sinal de que devemos nos concentrar mais nos benefícios da expansão da oferta de moradias e se preocupar menos se a nova construção irá causar desapropriações, mesmo localmente.


Kate Pennington, “The Impact of Housing Production on Legal Eviction in San Francisco,”  junho de 2018.


Texto publicado originalmente em City Observatory em 11 de setembro de 2018. Traduzido para o português por Gabriel Lohmann, com revisão de Anthony Ling.  


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COMENTÁRIOS

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  • Não acha perigoso usar um modelo e generalizar a situação? A gentrificação é um fenômeno sério e que atingiu muitas cidades norte americanas, européias, latino americanas e tem se manifestados em países asiáticos tb. O estudo de uma cidade não pesa dentro das dezenas de estudos feitos pelos mundo. Então, é muito perigoso generalizar um fato, ainda mais na maneira positivista que foi colocado.

    • Caro leitor,

      Obrigado pela leitura e pelo comentário. Respondo aqui como editor do site. O artigo foi publicado porque, apesar da gentrificação ser um fenômeno muito comentado, tanto na mídia como na academia, há poucos estudos usando dados estatísticos para mapear os efeitos agregados da gentrificação sobre uma determinada área da cidade. A maioria dos textos publicados que chegam à opinião popular se baseiam em impressões espaciais, do efeito “vi uma borracharia velha se transformando em um café hipster” ou então casos pontuais “um trabalhador entrevistado teve que se mudar de um bairro porque o seu aluguel aumentou”. Estas renovações são insuficientes para analisar o fenômeno da gentrificação como um todo.

      Ainda, mesmo que saibamos da possibilidade da gentrificação na renovação de um bairro, a questão crucial é entender se a acessibilidade à moradia e à mobilidade está sendo atendida na cidade como um todo, e não em um bairro específico, pois é esperado que, ao longo da história de uma cidade, regiões se “gentrifiquem” com moradores mais ricos mas também que “filtrem” (do fenômeno da filtragem, o inverso da gentrificação) para moradores mais pobres.

      Concordamos que a gentrificação é um fenômeno sério e, por esse motivo, abordamos o assunto com tanta frequência aqui no site. Você pode ver alguns dos artigos neste link: https://caosplanejado.com/?s=gentrifica%C3%A7%C3%A3o

      Por fim, respondendo o ponto que você levantou em relação à forma de analisar cidades, entendemos, assim como o urbanista Alain Bertaud, que cidades são como pessoas: cada uma tem as suas particularidades e algumas coisas podem ter efeitos diferentes em pessoas diferentes. Mas fenômenos que ocorrem com uma pessoa não podem ser descartados por ser uma pessoa diferente, mas sim analisado como um ponto de dado adicional. Cidades possuem tais comportamentos semelhantes entre si, assim como pessoas, e se você puder referenciar estudos que indiquem o fenômeno contrário ao apresentado aqui seria ainda mais interessante para aprimorarmos essa base de dados.

      Atenciosamente,
      Anthony Ling