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Natal e a proteção da paisagem costeira através do planejamento urbano
Imagem: Alexis Regis /MTur.

Natal e a proteção da paisagem costeira através do planejamento urbano

Entenda como o planejamento urbano de Natal tem servido como instrumento para preservar seu patrimônio natural, de valor inestimável para os moradores da capital potiguar.

31 de agosto de 2020

Quando uma cidade cresce, subindo e descendo as colinas, cobrindo com o casario as eminências e declives, é natural que o habitante pobre ou rico tenha o direito a uma impressão de beleza, tanto mais rara quanto maior a cidade se torna”.

Luís da Câmara Cascudo (Olhos da cidade, 1947)


A Cidade de Natal, ponto estratégico no litoral brasileiro, foi fundada em 1599. De paisagens deslumbrantes entre o Oceano Atlântico, o Rio Potengi, dunas e matas, o assentamento urbano surgiu e foi tomando forma entre elementos naturais e construídos. Essa paisagem ímpar se constitui como patrimônio cultural da cidade e faz parte do cotidiano e do sentimento de pertencimento dos seus habitantes.

Histórico da legislação urbanística e paisagem

Com histórico de debates em torno das questões urbanas que surgem ainda no início século XX, é na segunda metade do século que esses temas começam a tomar uma forma mais sólida de política urbana através dos Planos Diretores de 1974, 1984, 1994 e 2007 (vigente e em revisão atualmente), que procuraram controlar o uso e a ocupação do solo, no intuito de preservar as características peculiares da paisagem local.

Em Natal, o período da década de 80 foi caracterizado como um dos mais intensos da cidade no que diz respeito à ocupação do solo. Isso se deu em função da implantação dos conjuntos habitacionais do Sistema Financeiro de Habitação, que incentivavam, através de grandes financiamentos federais, a aquisição da moradia própria.

Ainda nos anos 70, com a rápida expansão da cidade para os lados de Ponta Negra, ainda considerada uma praia de veraneio, foi editado em 1979 um decreto municipal declarando como non aedificandi todos os terrenos que margeiam a principal avenida da região, com a finalidade de garantir a visualização do complexo cênico-paisagístico da enseada de Ponta Negra e do Morro do Careca, que até hoje é o principal cartão postal de Natal.               

Mais adiante, na época da revisão do Plano Diretor de 1984, urbanistas sensíveis à questão da paisagem, e considerando a vocação turística da cidade, delimitaram toda a orla do Oceano Atlântico à sul do Rio Potengi em três diferentes “Zonas Especiais de Interesse Turístico – ZETs”: ZET-1 – Ponta Negra; ZET-2 – Via Costeira; ZET-3 – Praia do Meio.

A construção da Via Costeira, em 1985 — uma estrada 12 quilômetros que ligaria as praias urbanas de Areia Preta (praias do centro) à Ponta Negra — foi um momento especial de conquistas sociais em Natal, que envolveu toda a sociedade civil em torno das questões urbanísticas e da proteção do meio ambiente. A discussão resultou em quatro versões de projetos até a proposta final. Esse projeto passou a ser o marco mais importante na expansão do turismo e também da transformação da paisagem costeira de Natal.

Construção da Via Costeira na década de 80. (Imagem: Natal Como Te Amo)

O Plano Diretor de 1984 ainda sofreu muita influência da “Carta de Atenas”, manifesto urbanístico do movimento modernista que consistia, entres outras coisas, em um planejamento urbano tendo por base a cidade ideal, dividida em funções (habitação, trabalho, diversão e circulação). Essa influência é percebida na regulamentação das Zonas Especiais de Interesse Turístico, quando, por exemplo, proíbe habitação na ZET 2 – Via Costeira, entendendo que seu uso era exclusivo para implantação de hotéis e outros usos correlatos.

Hoje a Via Costeira conta com dez hotéis que somam 5.000 leitos, porém, é uma área da cidade onde não há presença de pessoas devido, entre outros motivos, à escassez de espaços públicos e uso misto nas construções existentes.

Via Costeira. (Imagem: Alexis Regis/MTur)

Além das prescrições referentes ao uso do solo, este zoneamento também trouxe preocupações pertinentes à preservação da paisagem, ao limitar os gabaritos nessas áreas litorâneas. Nesta mesma ZET 2, o limite de gabarito aplicado é de dois pavimentos acima do nível da via. Essa estratégia é questionada do ponto de vista da proteção da paisagem e gerou um imbróglio que dura até os dias atuais na cidade: o caso do Hotel da BRA. 

O hotel inacabado, com cerca de 500 leitos, que fica às margens da Via Costeira de Natal, foi embargado em 2005 por ter construído um andar a mais acima do permitido, e desde então uma briga judicial vem sendo travada. 

Este problema levantou um debate interessante e estudos sobre a paisagem. Alguns deles, por exemplo, defendem que mesmo com um pavimento a mais, essa obra, por ter uma largura menor, obstrui por menos tempo a paisagem do transeunte do que hotéis existentes.

Neste sentido, há argumentos que defendem que verticalizar essas áreas, com recuos laterais generosos, trariam menos dano à paisagem por representar um obstáculo “menor”, mais estreito, propiciando mais área livre de vista para o mar. Não se propõe aqui defender este ou aquele ponto de vista, muito menos transigir com o descumprimento da norma, propõe-se apenas levantar essas questões para reflexão.

Na ZET-3 – Areia Preta, o objetivo foi preservar a visual dos dois mirantes localizados na Av. Getúlio Vargas. A partir desses dois pontos, um observador imaginário com 1,70m de altura deveria ter uma visual de 180° da praia, sem obstáculos.

Lei Municipal 3.639/1987, que regulamenta da ZET-3

De fato, esse instrumento conseguiu preservar o valor cênico-paisagístico dessa área da cidade, e sua aplicação é pouco questionada em Natal.

A ZET 1, em Ponta Negra, foi a primeira a ser regulamentada pelo poder público, ainda nos anos 80, através da lei municipal 3.607/87. Aqui também se verificou a preocupação com a preservação da paisagem da enseada de Ponta Negra e do Morro do Careca, com a fixação de controle de gabarito de 7,5 metros, em vigor até os dias de hoje, associada ao decreto municipal que declarou como non aedificandi as nove quadras à esquerda da Av. Eng. Roberto Freire, que garantem a vista para o Morro do Careca, cartão-postal da cidade.

Por fim, temos a ZET 4, criada pelo Plano Diretor de 2007, e localizada na praia da Redinha, Zona Norte de Natal, que jaz sem regulamentação desde que foi criada. A ausência de um regramento para o uso dessa área trouxe um cenário de insegurança jurídica que atrasou seu desenvolvimento turístico, porém, os elementos paisagísticos permanecem preservados.

Praia da Redinha. (Imagem: Frankie Marcone/MTur)

Revisão do Plano Diretor e a oportunidade de atualizar instrumentos urbanos sem descuidar da paisagem

De 1984 até 2007 — o plano diretor vigente, —, os conceitos e prescrições urbanísticas dessas Zonas Especial Turística nunca foram alterados. Atualmente, está em debate a revisão do Plano Diretor de Natal, e a minuta preliminar traz atualizações importantes neste sentido. Primeiro do ponto de vista semântico, pois atualiza a nomenclatura das “Zonas Especiais de Interesse Turístico – ZETs” para “Área Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico – AEITP”.

Esta modificação se deu, primeiro, por se configurarem com “áreas especiais” e não “zonas”, restritas ao Macrozoneamento. Segundo, por trazer no nome parte importante de seus objetivos, o paisagístico, conciliado com o turismo, uma vocação inegável da cidade. Essa figura, portanto, reforça a proteção às paisagens costeiras de Natal, representando uma inovação do ponto de vista legislativo.

Além dessa atualização, outra que merece destaque e tem despertado acalorados debates na cidade, é a revisão da área declarada non aedificandi. Esta regra, em tudo louvável por seus objetivos, pode ser aperfeiçoada para continuar preservando a paisagem, reforçar a atividade turística da cidade e garantir o efetivo exercício do direito de propriedade aos donos dos lotes que estão inseridos nesta área, hoje altamente limitado em razão da proibição de edificar. Da forma que está hoje na legislação, é permitido, por exemplo, que o proprietário plante palmeiras, que em certa altura irão obstruir a paisagem. Ao mesmo tempo, algo que fosse construído do nível da calçada para baixo, pois a topografia acidentada propicia esse tipo de construção, não obstruiria a paisagem. Hoje, em razão dessa restrição, boa parte das quadras são formadas por terrenos baldios, sem vitalidade.

Após mais de 40 anos de vigência do decreto que criou essa área non aedificandi, ficou evidente que o complexo cênico-paisagístico da enseada de Ponta Negra é de valor inestimável e faz parte do patrimônio da cidade, e como tal jamais poderia ser modificado de forma a bloquear a sua visualização. Porém, mais do que permitir aos proprietários a edificabilidade dos seus lotes em harmonia com a paisagem, é preciso pensar em como essa área pode ser transformada num equipamento público de contemplação deste complexo cênico-paisagístico. Seria um avanço formidável para uma Natal que já tem uma longa tradição de preservação dos seus principais pontos de contemplação da paisagem, e que ainda pode incrementar a atividade econômica do turismo.

A proposta hoje existente na Revisão do Plano Diretor em discussão atualiza o instrumento, preservando a paisagem ao proibir expressamente qualquer obstáculo visual para o transeunte na calçada, mas possibilita que essas áreas cumpram sua função social, ou seja, sejam urbanizadas e contribuam com a vitalidade do bairro.

Outra atualização urbanística importante, agora na seara puramente turística, foi a permissão do uso misto e residencial multifamiliar nas áreas das antigas ZETs, que passarão a se chamar Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico – AEITP. Isso porque um dos princípios consagrados no turismo contemporâneo é a convivência do turista com a vida cotidiana da cidade. Não existe mais a figura do turista que se limita aos roteiros destinados apenas à sua estadia temporária. As pessoas agora querem conhecer e viver o dia a dia da cidade visitada e interagir com seus moradores, com vistas a ter uma experiência de cidade que seja real. Daí porque o zoneamento por usos das áreas turísticas caiu em desuso no mundo todo, sendo esta a razão pela qual é preciso permitir o uso misto e residencial multifamiliar nas AEITP que comportem de forma sustentável esses usos, o que hoje não é permitido na legislação vigente para essas regiões.

As propostas ainda estão sendo aperfeiçoadas ao longo do processo de revisão do Plano Diretor, mas qualquer que seja a opção legislativa adotada pela cidade neste campo, certamente estará ali a garantia da paisagem que o natalense preza como um patrimônio natural de valor incalculável.

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