Copan: um novo paradigma de preservação?

O Copan reúne superlativos: edifício tombado e cânone da arquitetura moderna, mais de mil e cem unidades autônomas, área construída superior a 100 mil m² e uma obra de restauro orçada na casa das centenas de milhões. Falar dele é ao mesmo tempo falar de políticas de requalificação do centro, de retrofit e de preservação do patrimônio cultural, tudo isso tendo como pano de fundo uma condição jurídica singular: a de ser um condomínio edilício. 

Poucos institutos são tão sólidos no Brasil quanto os condomínios. Sua transformação é lenta e trabalhosa, muito em função dos seus quóruns legalmente previstos de aprovações. Quem trabalha com retrofit sabe: a propriedade condominial separa os projetos “possíveis” dos “pouquíssimo prováveis”.

Até 2022, o Código Civil, legislação competente para tratar do tema, exigia unanimidade para mudança de destinação dos condomínios. Transformar edifícios comerciais ociosos em residenciais no centro da cidade dependia da aprovação de todos os coproprietários. Isso limitava drasticamente o alcance de políticas como os então já lançados Reviver Centro (RJ) e Requalifica Centro (SP), programas pioneiros de retrofit e requalificação de áreas centrais. Hoje, o quórum para aprovação é de dois terços. Melhorou, mas ainda é um patamar difícil de alcançar. 

Leia mais: Em busca de um indicador sobre identidade urbana e patrimônio edificado

E não é aí que acabam os entraves dos condomínios em busca de incentivos públicos à sua requalificação. Muitas políticas municipais têm dificuldade de incorporar o regramento federal disposto no Código Civil sobre representação condominial. Vejamos, por exemplo, a Transferência do Direito de Construir (TDC). Na regra geral do Estatuto da Cidade, o instrumento permite vender a um outro imóvel o direito de construir que não é exercido em seu terreno de origem por conta de alguma restrição sobre ele incidente. Esse direito de construir é chamado de “coeficiente de aproveitamento básico”, ou seja, um montante de quanto se pode construir gratuitamente em relação à área do terreno. A TDC, nessa regra, é uma espécie de indenização ao proprietário que não pôde usufruir desse direito completamente.

Com autonomia para regrar assuntos de interesse local, o Plano Diretor de São Paulo de 2014 definiu que, para fins de preservação do patrimônio cultural, a TDC desconsidera o que já foi construído, como se o terreno estivesse vazio e nenhum direito de construir tivesse sido usufruído. Assim, em regra todo edifício tombado em São Paulo pode fazer TDC, inclusive aqueles que já construíram o máximo (ou até mais!) que a legislação municipal permite para aquele lote. É como vender um direito de construir fictício, que não existe na prática, com a justificativa de ajudar a levantar recursos para a preservação do imóvel.

O problema, em casos como o do Copan, é que a regulamentação da TDC em São Paulo exige dos condomínios unanimidade para sua implementação. No Código Civil, por outro lado, só há a exigência de unanimidade para construção de outro pavimento ou de novo edifício em solo comum, situações que afetam a fração ideal das unidades (proporção que cada proprietário possui do terreno), com consequente mudança nas características da propriedade. Portanto, exigir essa unanimidade na TDC não tem base legal. Ainda assim, a exigência permanece intacta, e uma importante fonte de recursos para preservação segue, na prática, inacessível para condomínios tombados. 

Situação semelhante ocorreu com a Subvenção Econômica ao retrofit, prevista na Área de Intervenção Urbana Setor Central. A Subvenção é uma espécie de doação condicionada feita pelo Poder Público para custear despesas com obras de requalificação de edifícios na região central de São Paulo. Nos dois primeiros chamamentos públicos realizados, o edital inviabilizava a participação de condomínios, ao exigir unanimidade e documentação individualizada de cada unidade. No caso do Copan, isso representava mais de R$ 70 mil apenas em certidões. 

Após intensos debates, estabeleceu-se regramento capaz de preservar a governança do programa sem desrespeitar a legislação competente e sem excluir os condomínios na largada. Na segunda tentativa, o Copan conseguiu então se credenciar, tendo assinado o Termo de Outorga em fevereiro de 2026.

O caso é histórico. A Subvenção vai custear mais de 20% das despesas do restauro da fachada norte do edifício, com seus mais de 20 mil m² de revestimento de pastilhas, isso considerando apenas os brises. Abriu-se um caminho para uma nova fonte de recursos para a preservação, associada a instrumentos de política urbana, para além dos incentivos fiscais, os quais, sabemos, é de difícil acesso para edificações privadas sem uso público. 

Leia mais: Podcast CP #14 | Preservação do patrimônio histórico e cultural

Outra fonte possível de recursos é a inserção publicitária nas telas de obra na fachada como exceção à Lei Cidade Limpa. Em 2023, o Copan firmou Termo de Cooperação junto à Prefeitura que autorizou até 2.000 m² de publicidade em sua fachada durante o restauro. A precificação desse ativo é complexa e está associada a um planejamento de investimento que permita vislumbrar o fim da obra milionária. Com a Subvenção, esse investimento é alavancado e ganha novos contornos, o que atrai mais recursos e interessados para contribuir com esse processo histórico e complexo de restauro do edifício.

O Copan é um cânone, mas ao mesmo tempo é “apenas” a moradia de muita gente. O retrofit não é seu core business. Ainda assim, como permanecer inerte diante da urgência de um restauro dessa magnitude? O desafio deve ser enfrentado costurando muitos caminhos convergentes. O restauro da fachada sul e das empenas laterais está sendo concluído com recursos acumulados ao longo de muitos anos pelo Sr. Affonso, síndico do Copan por décadas e que tristemente faleceu no fim de 2025. Mas depender apenas desse esforço orgânico não é eficiente – a tela que envolve o edifício há quase quinze anos o comprova.

O desafio está posto: queremos requalificar centros urbanos, reaproveitar preexistências e preservar bens tombados. Como fazê-lo em imóveis privados, sob regime condominial?

O Copan eleva a questão à escala do indizível. Se há um novo paradigma de preservação em construção, ele passa necessariamente pela compatibilização entre política urbana, incentivo à preservação e governança condominial. O Copan é, a um só tempo, o laboratório e a prova de que isso é possível. 

Vivian Barbour é advogada e urbanista, coordenadora do Núcleo de Patrimônio Cultural da Comissão de Direito Urbanístico da OAB/SP.

Para aprender mais sobre urbanismo, conheça o curso “Do Planejamento ao Caos“.