Controle de aluguéis: uma péssima ideia que nunca morre

O controle de aluguéis voltou em grande estilo. Apesar dos inúmeros exemplos de fracasso do mundo real e das críticas de economistas de diferentes posições políticas, ele está sendo revivido por pessoas que prosperam com a política baseada na emoção. Nova York, Califórnia e Oregon recentemente aprovaram projetos de lei que impõem o controle de aluguéis de moradias em todo o estado.

O controle de aluguéis é atraente porque se apresenta como uma solução fácil — basta suprimir com força os aluguéis e ver como a habitação fica acessível! Mas, embora mantenha as moradias acessíveis para alguns, as restringe para todos os outros. Abaixo estão algumas das razões para isso, encontradas na literatura econômica.

Impede a mobilidade

As unidades com aluguel controlado têm taxas de vacância mais baixas que o normal, já que os inquilinos sabem que estão pagando uma pechincha e por isso não se mudam. Isso evita a mobilidade que ocorre em mercados imobiliários saudáveis.

Assim, as cidades com controle de aluguel se deparam com um grande estoque de imóveis permanentemente ocupados, em grande parte, preenchidos por inquilinos mais velhos. Os recém-chegados — ou os inquilinos locais que não têm a sorte de conseguir uma dessas unidades — devem competir pelo limitado estoque restante de imóveis, estes com taxas de mercado. Isso significa que as unidades com aluguel controlado aumentam o aluguel para todos que não moram em uma.

Aloca incorretamente os recursos

A falta de mobilidade também significa que o controle de aluguel resulta em uma má alocação do estoque de moradias. Em mercados normais, as famílias geralmente mudam-se para espaços menores à medida que suas necessidades mudam.

Talvez os filhos do casal tenham ido para a faculdade ou um dos moradores tenha ficado viúvo. Com o controle do aluguel, as pessoas permanecem em unidades maiores do que sua necessidade, que seriam mais úteis a outra pessoa e atrairiam pagamentos mais altos.

Outras vezes, as unidades com controle de aluguel são concedidas a pessoas que realmente não precisam delas, mas que podem ter conexões políticas ou comerciais, ou que sabem como desrespeitar leis pouco aplicadas.

É por isso que ouvimos histórias de pessoas ricas que vivem em unidades de aluguel controlado ou mesmo as sublocam como pieds-a-terre. Em qualquer um desses casos, a falta de preços e feedback do mercado impede que os consumidores correspondam à habitação apropriada.

Adia as obras de manutenção

Nos mercados espontâneos, os proprietários estipulam preços altos o suficiente para cobrir suas despesas; caso contrário, eles não fazem negócio. Mas em mercados com controle de aluguel, há uma incompatibilidade entre receitas e despesas.

Embora os custos de terra, mão de obra, impostos e manutenção aumentem com base em índices de mercado, as receitas são definidas pelo governo e, em vários casos, não são suficientes para cobrir os custos.

Diversos artigos descobriram que isso causa o adiamento da manutenção do imóvel, levando a moradias de má qualidade e impedindo que as vastas somas que seriam geradas pelo investimento em reparos fluam pela economia.

Aumenta os custos do governo

Embora os governos sejam notoriamente ineficazes em conseguir que as unidades controladas por aluguel beneficiem as pessoas certas, elas gastam muito dinheiro tentando. Um estudo realizado em 1980 em Cambridge descobriu que a administração e fiscalização realizada pelo conselho de administração de aluguel custa à cidade cerca de US$ 700.000 por ano.

Surgem também enormes gastos adicionais decorrentes de ações judiciais entre governos e proprietários, geralmente relacionados à manutenção que os proprietários são obrigados a fornecer. Dinheiro esse que não é investido em reparos ou subsídios reais à habitação.

Desincentiva a moradia de aluguel

Está claro o quanto o controle de aluguel pressiona os proprietários. Espera-se que eles ofereçam acomodações de certa qualidade, sem a capacidade de cobrar os aluguéis necessários para cobrir as despesas.

Se eles não fornecerem essa qualidade, enfrentarão possíveis multas e ações judiciais. Buscando uma saída, muitos proprietários deixam de alugar suas unidades e às colocam à venda, tornando as unidades indisponíveis para níveis mais baixos de renda, que poderiam alugar, mas não comprar.

Um estudo de 2018 da Universidade de Stanford descobriu que as leis de controle de aluguel tornaram esse comportamento comum em São Francisco, causando uma redução de 15% na oferta de aluguel e um aumento de 5,1% nos aluguéis da cidade.

Desincentiva novas construções

Em mercados onde as leis de controle de aluguel são aplicadas a novas habitações, isso diminui as construções. Por exemplo, de 1970 a 1975, a cidade de Nova York, após aplicar suas leis mais fortes de controle de aluguel, viu um declínio líquido de cerca de 200.000 unidades habitacionais.

As leis atuais de controle de aluguel geralmente não são aplicadas a novas moradias, mas isso está mudando. No ano passado, uma votação (não aprovada) na Califórnia daria às localidades o direito de adotar o controle de aluguel.

A lei deste ano estabelecerá limites máximos de preços anuais para edifícios com mais de 15 anos. Ambas as iniciativas assustaram a comunidade de investimentos e as licenças caíram 17% na Califórnia. A recente lei de controle de aluguel do Oregon também não foi projetada para resfriar a construção, pois isenta novas moradias por 15 anos. Ainda assim os investimentos caírem 38% nos meses seguintes à sua aprovação.

Viola os direitos de propriedade

Ter direitos de propriedade estáveis ​​e previsíveis estimula a confiança dos investidores e o crescimento econômico; e essas recentes leis de controle de aluguel violam esse conceito. Os governos estaduais estão colocando controles retroativos e arbitrários de preços nas moradias construídas anteriormente. Seria como se o governo decidisse que os atuais donos de restaurantes — que gastam muito tempo e capital construindo seus negócios — deveriam repentinamente cobrar muito menos pelos seus pratos. Vários restaurantes fechariam e provavelmente todos serviriam uma comida de menor qualidade.

Por essas razões, o controle de aluguéis é amplamente denunciado pelos economistas (em pesquisa, 95% foram contrários). Felizmente, existem maneiras de fornecer moradias populares sem todas as consequências não intencionais e riscos morais.

A principal é construir mais moradias, para que a oferta acompanhe o crescimento da população. Se isso ainda não suprimir os preços das casas para a extremidade inferior do mercado, os governos podem emitir bolsas-auxílio para compensar a diferença. Mas a ideia de colocar controle de preços na habitação é uma política baseada em emoções que só piora o problema.

Texto publicado originalmente em Catalyst em 18 de setembro de 2019. Traduzido por Gabriel Lohmann.