Construir mais prédios torna a cidade mais cara?

O que você acha de construir mais rodovias para diminuir os engarrafamentos? Se você acompanha o debate sobre política urbana, já deve ter a resposta na ponta da língua: construir mais pistas não melhora o trânsito! Quanto mais rodovias, mais carros!

Construir vias estimula mais pessoas a se tornarem motoristas. Com mais faixas asfaltadas à disposição, mais pessoas se dispõem a trocar o transporte público pela conveniência do automóvel. A população pode buscar moradias mais distantes, imaginando que conseguirá dirigir rapidamente até o trabalho.

As ruas, mais largas e mais rápidas, se tornam menos acessíveis a pedestres, ciclistas e usuários de transporte coletivo. Com o tempo, as novas pistas ficam cheias de carros. E claro, os engarrafamentos voltam a se formar.

As rodovias são um caso exemplar daquilo que os economistas chamam de demanda induzida. Esse fenômeno ocorre quando um aumento na oferta de um bem ou serviço causa um aumento correspondente na demanda, fazendo com que ele seja mais consumido. No caso das rodovias, este efeito é bem conhecido, e já foi comprovado em trabalhos de economia urbana, como o de Duranton e Turner, de 2009.

Demanda induzida e habitação

O conceito de demanda induzida não é consenso entre os economistas. Mais controverso ainda é o modo como ele tem sido usado para explicar o aumento do custo de moradia nas grandes cidades. Há um argumento de que prédios novos atraem moradores com maior poder aquisitivo que, por sua vez, estimulam a abertura de lojas e restaurantes caros, sinalizando aos proprietários de imóveis que eles podem cobrar mais pelo aluguel. Por isso, a construção civil seria um fator que desencadeia a substituição da população de um bairro por outra de maior poder aquisitivo — a temida gentrificação.

Essa linha de pensamento costuma ser muito popular entre moradores de cidades que enfrentam crises habitacionais. Maarten van Poelgeest, por exemplo, diz algo semelhante em um artigo no jornal De Groene Amsterdammer. O ex-vereador de Amsterdã acredita que quanto mais se constrói, mais atraente a cidade se torna. Surgem mais estabelecimentos, mais animação. Segundo ele, o aumento na oferta torna a demanda ainda maior — e os preços dos imóveis sobem.

No entanto, opiniões como a de van Poelgeest contradizem preceitos bem estabelecidos da economia urbana. Casas e apartamentos não se comportam como pistas para automóveis. Economistas renomados como Edward Glaeser defendem há anos que precisamos aumentar a quantidade de moradias para que elas se tornem mais baratas. Afinal, quando muitas pessoas disputam um número limitado de residências, a tendência é que apenas os mais ricos consigam um lugar para morar, efeito que tem sido confirmado por uma série estudos.

Os pesquisadores Brian Asquith, Evan Mast e Davin Reed analisaram a construção de 50 edifícios residenciais em 11 cidades norte-americanas. A conclusão é que os aluguéis ficam mais baratos no entorno dos novos empreendimentos, ao invés de mais caros como muitos supõem.

Kate Pennington, da Universidade de Berkeley, chega a uma conclusão parecida ao analisar a construção de edifícios novos em San Francisco, e Andreas Mense, da Universidade de Erlangen-Nuremberg, mostra resultados semelhantes ao analisar o mercado habitacional da Alemanha.

Isso não significa que a demanda induzida não contribua para aumentar o preço dos imóveis. A pesquisadora Xiaodi Li, da NYU Wagner e Furman Center, ao analisar o mercado de Nova Iorque, concluiu que novos empreendimentos atraem novos restaurantes, que de fato atendem a uma clientela com maior poder aquisitivo.

Ou seja, é possível que os benefícios da construção de moradias e os problemas causados pela demanda induzida estejam ocorrendo ao mesmo tempo. Porém, o efeito do aumento de moradia parece ser ainda maior, pois ela observou que o preço dos imóveis diminuiu nas quadras vizinhas.

Mas construíram um monte de prédios no meu bairro e os preços estão cada vez mais caros! 

É comum que lançamentos imobiliários tenham um preço por metro quadrado acima da média da vizinhança. Isso acontece porque esses prédios têm instalações novas e plantas adequadas ao perfil dos consumidores.

Embora os edifícios recém-construídos possam atrair moradores mais ricos, esses mesmos moradores liberam espaço em prédios antigos ao trocar de casa.

A residência desocupada fica disponível para outras pessoas que gostariam de morar naquele bairro. Este efeito, conhecido como filtragem, é uma das maiores fontes de moradia acessível nas grandes cidades.

Quando um bairro recebe muitos lançamentos, é possível que o custo de moradia na vizinhança aumente, embora as construções novas contribuam para estabilizar os preços na cidade como um todo. 

Isso é especialmente possível em bairros que já estão atraindo pessoas com maior poder de compra. Nesse sentido, um boom de construção civil é mais consequência do que causa da gentrificação do bairro.

Do ponto de vista dos moradores, são os prédios novos que estão causando o aumento dos preços, mas o mais comum é que o aumento dos preços esteja estimulando o mercado a construir naquela região. 

Com o passar do tempo, as novas habitações tendem a diminuir o ritmo da gentrificação, abrindo espaço para as pessoas que desejam se mudar para o bairro. Para que isso aconteça, porém, é preciso que o ritmo de construção acompanhe a demanda da região.

Quando há escassez de terrenos ou muitas restrições à construção civil, pode ser que os preços se estabilizem em um patamar mais alto.

Política pública e subjetividade 

Contudo, o assunto não se encerra aqui. Vicki Been, Ingrid Ellen e Katherine O’Reganda, da NYU, apontam os riscos de não levar a sério o ceticismo da população quanto às habitações a preço de mercado.

Por mais que as pesquisas apontem os benefícios da construção de moradias, nem sempre a comunidade pode observá-los diretamente. Isso dá margem a todo tipo de desentendimento no debate sobre política urbana. 

É importante que a política pública leve em consideração o modo como as pessoas observam a realidade. Uma postura tecnocrata, baseada apenas em dados e estudos científicos, não é necessariamente a melhor forma de obter resultados.

Uma política pública pode fracassar por falta de adesão popular, mesmo que esteja correta do ponto de vista técnico. Isso é ainda mais provável quando a proposta contradiz a percepção da comunidade.

O que não se pode, no entanto, é colocar a percepção dos moradores no mesmo nível das evidências científicas. Em alguns casos, é necessário recorrer a medidas impopulares, mas que são tecnicamente corretas.

Nesses casos, é essencial comunicar de forma transparente os motivos que justificam a decisão. Cabe ao poder público negociar com os cidadãos para que a política pública esteja o mais perto possível do estado da arte, cedendo alguns pontos, mas mantendo o essencial.