Como o Plano Diretor de São Paulo expulsará aqueles que a constroem

Após a aprovação, do novo Plano Diretor Estratégico (Lei 16.050/2014), em meados do ano passado, o sinal amarelo já havia piscado. O sinal vermelho, agora, acendeu-se. A cidade de São Paulo corre o risco de perder, definitivamente, seus empreendedores imobiliários. Isso porque a proposta de revisão da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo (lei de zoneamento) encaminhada à Câmara Municipal deverá pressionar ainda mais a matriz de custo dos produtos imobiliários para todas as faixas de renda.

Se apenas o aumento expressivo nos preços pela cobrança da outorga onerosa já havia sido detectado pelo setor como responsável por um acréscimo médio de pelo menos 5% no preço final dos imóveis residenciais – e muito superior a isso no caso de imóveis não residenciais -, as novas limitações trazidas pela proposta acentuarão uma tendência inevitável em nossa cidade. Para compensar a crescente perda do poder de compra dos consumidores, a estratégia adotada pelas empresas será diminuir as dimensões dos imóveis produzidos e/ou afastar sua produção para regiões periféricas ou mesmo para municípios vizinhos, onde os terrenos são mais baratos. Não há dúvida que este último fator intensificará, também, os já insuportáveis congestionamentos, na medida em que produzirão um expressivo incremento de viagens motorizadas nos trajetos entre moradia e trabalho.

Ao contrário do que diversas outras cidades do mundo estão fazendo, ao se introduzir limitações no tamanho dos terrenos e nos seus coeficientes de aproveitamento, ao restringir a intensificação de sua ocupação, dos tipos de atividades permitidas em determinadas zonas de uso ou até mesmo dos tipos de produtos imobiliários, a nova legislação urbanística proposta produz, de forma artificial, uma escassez de terra urbana edificável e, consequentemente, uma supervalorização fundiária, também artificial e deletéria. Limitar o índice de aproveitamento dos empreendimentos não garante que os bairros fiquem mais interessantes e heterogêneos. Isso garante, apenas, preços elevados.

Os efeitos econômicos deste fenômeno delineiam um triste cenário: os bens imóveis ficam mais caros, a produção imobiliária na cidade arrefece, desemprega e as diversas atividades econômicas, após um período de estagnação, entram, inevitavelmente, em declínio. Se as cidades não puderem construir para o alto, elas construirão para fora. Com a construção congelada, o crescimento acontecerá em outro lugar. A falha de cidades como Nova York e São Francisco ao não construir acabou levando os americanos, nas décadas de 1970 e 1980, para outros lugares que abraçaram as novas construções. Em regiões como Houston e Phoenix, por exemplo, os empreendimentos imobiliários foram incentivados e, por isso, os preços permanecem relativamente baixos.

Já não bastasse o atual quadro de crise econômica que afeta todos os brasileiros e a insegurança jurídica que se abate sobre inúmeros projetos imobiliários de envergadura e importância para a cidade de São Paulo, as diretrizes instituídas pelo novo marco regulatório da legislação urbanística deverão afastar os empreendedores imobiliários de nossa capital e inibirão, irreversivelmente, o espírito empreendedor da sempre pujante produção imobiliária paulistana. Isso é lastimável, pois o perfil e a organização das cidades sempre foram, são e continuarão sendo o resultado direto da força empreendedora de seus cidadãos.

Eduardo Della Manna é arquiteto e coordenador-executivo da vice-presidência de Assuntos Legislativos e Urbanismo Metropolitano do Sindicato da Habitação de São Paulo.