A economia mostra um retrato sombrio sobre o zoneamento e o chamado “smart growth”.
28 de maio de 2015
Pessoas às vezes apoiam regulamentações, muitas vezes com a melhor das intenções, que acabam gerando repercussões que elas não gostam. Restrições de uso do solo são um excelente exemplo disso.
Minha colega Emily Washington e eu estamos revisando a literatura sobre como as regulamentações sobre o uso do solo desproporcionalmente elevam o custo dos imóveis para os pobres. Eu gostaria de compartilhar algumas das nossas descobertas com você.
Um tipo de regulamentação que teve realmente a intenção de prejudicar os pobres, e especialmente as minorias étnicas pobres, foi o zoneamento. A maior razão para o zoneamento era atacar condições insalubres das cidades separando o uso da terra por função, o chamado “zoneamento excludente”. Mas, antes da aprovação da Lei de Direitos Civis de 1968, alguns municípios já tinham regulamentos sobre o uso da terra que fazia a exclusão baseada na raça.
No início do século 20, várias cidades californianas mascaravam sua intenção racista excluindo especificamente as lavanderias, predominantemente de propriedade chinesa, para determinadas áreas das cidades. Atualmente, é óbvio que políticas de zoneamento excludente explicitamente baseadas em raça são ilegais. Mas algumas leis de zoneamento excluem alguns arranjos demográficos de determinados bairros ao proibir habitações multifamiliares, que são mais acessíveis para indivíduos de renda baixa ou média. Quando o governo separa artificialmente os usos do solo e proíbe a construção de certos tipos de residências em bairros inteiros, isto restringe a oferta de habitação e aumenta o custo dos terrenos, o preço da habitação reflete estas restrições.
Além disso, quando as cidades implementam regras de zoneamento que tornam mais difícil a obtenção autorizações para construir novas moradias, terrenos já urbanizados se tornam mais valiosos porque você não precisa mais de uma autorização. A demanda por essas terras urbanizadas é, portanto, artificialmente elevada, o que aumenta novamente o seu preço.
Mantidas as condições, quanto maior o lote, mais você vai pagar por ele. Regulações que especificam tamanhos mínimos de lote* — que dizem que você não pode construir em terrenos menores do que o mínimo — aumentam os preços. Regulações que proíbem a construção de mais unidades em um lote de tamanho determinado têm o mesmo efeito: eles restringem a oferta e tornam a habitação mais cara. As pessoas que já vivem lá podem querer apenas preservar seu estilo de vida. Mas intencionalmente ou não (e muitos certamente têm esta intenção) a verdade é que o efeito dessas regulações é excluir famílias de baixa renda. Onde eles vão? Para onde eles não são excluídos — normalmente bairros mais pobres. Mas isso aumenta a demanda por habitação em bairros mais pobres, onde os preços tenderão a ser mais altos do que teriam sido.
E não são apenas as famílias de classe média que fazem isso. Muitos moradores ricos de bairros e distritos exclusivos também têm um incentivo para apoiar os limites de construção, a fim de manter seu estilo de vida preferido e manter a “plebe” — de classe média alta, fora. Mais uma vez, estes últimos, em seguida, irão para outro lugar, muitas vezes para bairros de baixa renda — Williamsburg, no Brooklyn é um exemplo recente – onde eles compram habitações mais acessíveis e elevam os preços. Aqueles que reclamam sobre pessoas de alta renda que se deslocam para bairros pobres — um fenômeno conhecido como “gentrificação” – podem agradecer à existência de regulamentos que estabeleça lotes com tamanhos mínimos e de densidade máxima.
Quando o governo tem a autoridade para restringir construções e empreendimentos, os moradores já estabelecidos de todos os níveis de renda vão usar esse poder para proteger sua riqueza.
Outra regulamentação do uso do solo que faz o espaço ficar mais caro é o requisito municipal que estabelece um número mínimo de vagas de estacionamento por unidade habitacional.
De acordo com a análise de Donald Shoup, a exigência de estacionamento aumenta significativamente o custo da habitação, particularmente em áreas com altos valores de terra. Por exemplo, em Los Angeles, os requisitos de estacionamento podem aumentar em até $104.000 dólares o custo de cada apartamento. Requisitos de estacionamento limitam as escolhas dos consumidores e aumentam o custo da habitação mesmo para aqueles que preferem não pagar pelo estacionamento.
Construtores normalmente constroem somente a quantidade mínima de estacionamento exigida por lei, o que indica que esses requisitos são impeditivos. Ou seja, em um ambiente menos regulamentado, os construtores iriam dedicar menos terra para estacionamento e mais espaço para habitação. Uma maior oferta de espaço habitável irá, tudo mais constante, reduzir o custo da habitação.
Na década de 1970, os municípios promulgaram novas regras que foram projetadas para proteger terras agrícolas e para preservar o espaço verde envolvendo as cidades que cresciam rapidamente, proibindo o desenvolvimento privado nessas áreas. Ao final de 1990, essa prática evoluiu para uma estratégia de uso da terra chamado “smart growth”, ou “crescimento inteligente”. (Aqui está um vídeo que fiz sobre o crescimento inteligente.) Embora algumas dessas iniciativas tenham preservado o espaço verde visível, o que é mais difícil de ver é o resultado disso na restrição de oferta e no maior custo da habitação.
Mais uma vez, com menor a oferta de habitação, mantidas as condições, os preços imobiliários serão mais altos. Aqueles que agora não podem se dar ao luxo de comprar, muitas vezes vão alugar apartamentos menores em regiões menos desejáveis, que tipicamente têm menos influência no processo político. Políticos eleitos localmente tendem a ser mais sensíveis aos interesses dos residentes atuais que possuem propriedades, votam e pagam impostos, e menos sensíveis aos inquilinos, que têm maior probabilidade de serem temporários e não-votantes. Isso, por sua vez, faz com que seja mais fácil implementar políticas que usam os regulamentos no sentido de discriminar pessoas que vivem com baixa renda.
Zoneamento, tamanhos mínimos de lote, requisitos mínimos de estacionamento, e regulamentos de crescimento inteligente comprovadamente aumentam significativamente o custo da habitação para todos, elevando os custos de construção e restringindo a oferta de habitação.
Atualmente, o residente médio nos Estados Unidos, rico ou pobre, gasta cerca de um terço de sua renda com moradia. Mas preços mais elevados de moradia atingem as famílias de baixa renda de forma desproporcionalmente mais dura, porque o aumento de um dólar em despesas com a habitação representa uma maior percentagem do orçamento de um lar mais pobre. Na verdade, os 20 por cento mais pobres gastam cerca de 40 por cento da renda com moradia. Em outras palavras, estes regulamentos de uso da terra são injustamente regressivos. Deixá-los mais brandos ou até mesmo removê-los seria um passo adiante para se alcançar uma maior equidade.
NT: Esse tipo de regulação e mais comum nos Estados Unidos, onde várias áreas suburbanas são planejadas e zoneadas como loteamentos de grandes residências unifamiliares.
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