Como consertar o mercado imobiliário

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Vista de San Francisco, nos Estados Unidos. Foto: Nicolas Raymond @ Flickr

Quer morar em San Francisco? Sem problemas, mas serão 3 mil dólares por mês – se você agir rápido.

Nos últimos dois anos, o custo da habitação em San Francisco cresceu 47% e não mostra sinais de estagnação. Residentes de longa data têm sido expulsos da cidade pelos preços, sendo que os mais vulneráveis deles acabam tão longe quanto em Stockton.

Alguns culpam os techies. Afinal, toda nova chegada na cidade pressiona os aluguéis, e muitos dos que trabalham com tecnologia têm rendimentos bem acima da média dos que não são do ramo. Mas tratar o problema como uma luta de classes de soma zero é tão impreciso quanto improdutivo. O problema real é um mercado imobiliário enfraquecido, incapaz de absorver todos os novos moradores sem expulsar os atuais. A única solução é livrar a oferta das rédeas e deixa-la correr atrás da demanda.

Oferta sufocada

De 2010 a 2013, a população de San Francisco aumentou em 32 mil residentes. No mesmo espaço de tempo, o estoque de habitações da cidade aumentou em aproximadamente 4.500 unidades. Por que a oferta imobiliária não mantém o mesmo passo de crescimento que a população? Porque não a permitem.

San Francisco usa o que é conhecido como “licenciamento discricionário”. Mesmo que um projeto cumpra todos os requisitos de regulação do uso do solo, o Departamento de Licenciamentos pode deliberar modificações “por interesse público”. Há também um processo de revisão de seis meses durante o qual vizinhos podem questionar as permissões baseado em interesses comuns ou ambientais. Moradores também podem dar entrada em uma ação judicial ou até mesmo colocar o projeto sob votação popular para a permissão ou cancelamento. Este processo é fortemente ponderado contrário a novas construções. Limita a velocidade de crescimento do estoque habitacional e, como resultado, os preços acompanham a alta da demanda.

Para remediar isso, San Francisco deveria migrar do licenciamento discricionário para um vinculado. Num sistema vinculado, seria mais difícil interromper a construção. Contanto que um projeto cumpra os requisitos da legislação de uso do solo, a licença deve ser emitida. Apesar dos moradores poderem contestar o projeto baseado em incômodos da sua construção, não desempenhariam um papel no processo de licenciamento. Permissões vinculadas contribuiriam para debilitar o movimento NIMBY (“not in my back yard” – não no meu quintal) e planejadores excessivamente zelosos.

Mas mesmo que San Francisco abrisse as comportas do licenciamento, os limites de alturas, coeficientes de aproveitamento, zoneamento e tamanho mínimo de lotes impedem que o solo seja usado da melhor forma. Restrições do uso do solo como essas podem aumentar o preço da habitação em mais de 140% sobre os custos de construção. Flexibilizar – senão abolir – esse tipo de restrição seria altamente benéfico.

Por mais que uma reforma regulatória ajude, há uma outra maneira de encorajar que a oferta alcance a demanda. Interessantemente, ela envolve aumento de impostos.

Taxar o solo

Quanto mais você aumenta as taxas sobre algo, menos a sociedade produz aquilo. Aumente as taxas sobre a renda e você desencoraja o trabalho. Aumente as taxas sobre o capital e desencoraja o investimento. Aumente as taxas sobre propriedade e a mesma lógica se aplica; quanto mais altas as taxas, maior os encargos sobre novas construções. Mas imposto sobre propriedade atualmente não é apenas uma taxa sobre edificações, ele se aplica à terra sob elas também. Separe as duas, tendendo a taxar apenas o terreno, e a construção não apenas é desafogada, mas encorajada.

Uma taxa sobre os terrenos se equivaleria a um encargo fixo para cada cobrança periódica. Isso encorajaria os proprietários a fazer uso de seus ativos o mais intenso que o mercado permita. Segurar uma parcela vazia do terreno ou subutilizada se tonaria proibitivamente dispendioso.

Há algumas propostas diferentes para implementar taxas sobre o terreno. A abordagem mais agressiva propõe uma taxa de 100% sobre o valor do terreno e a abolição de todas as outras taxas. Uma mais moderada é favorável a 80% de taxa para permitir uma margem de erro na avaliação. Um plano mais realista seria abandonar o imposto sobre propriedade em San Francisco a favor de uma taxa sobre o solo e neutralizar a diferença de arrecadação. Considerando que o imposto sobre propriedade passa pouco de 1%, uma taxa sobre o terreno de arrecadação neutra provavelmente não faria tanta diferença quanto se aplicada em níveis maiores. Ainda assim, seria um avanço em relação às atuais taxas sobre a propriedade.

Conserte o mercado, não o preço

Nem controle de aluguéis nem zoneamento inclusivo (chamado, em São Paulo, de “Cota de Solidariedade”) consertarão a crise habitacional. Ambos se referem a controle de preços. Ambos aumentam os preços da construção de mercado. Ambos criam uma discrepância entre habitação subsidiada e não-subsidiada. E enquanto San Francisco não fixar uma política de imigração, nunca haverá habitação subsidiada o suficiente. Simplesmente não é uma solução dimensionável. Mas isso não significa que não haja espaço para uma rede de segurança.

Vouchers de moradia são como vouchers de alimentação para… bem, casas. Coloca-se recursos diretamente nas mãos daqueles que precisam enquanto evitam o lado negativo do congelamento de preços. É o bem-estar social que não tenta fixar um preço, mas assegura que os menos favorecidos consigam pagar qualquer que seja aquele preço.

Financiá-los através de uma taxa sobre o terreno vincularia o aumento da arrecadação disponível para os vouchers às condições do mercado habitacional. Quando os custos de habitação sobem, não seria as edificações em si que estão ficando mais caros, mas o terreno em que estão construídas. Casas não são como vinho, não se aprimoram com o tempo. O terreno em que se localizam, no entanto, pode se tornar mais valioso se mais pessoas desejam se mudar para um bairro. Se um repentino aumento na demanda jogar os preços da terra para cima, uma taxa sobre o terreno asseguraria que a arrecadação para os vouchers suba também.

Esse tipo de arrecadação também preveniria que os vouchers se tornem um subsídio para proprietários. Despejar outras fontes de arrecadação sobre a habitação pode simplesmente tornar o mercado mais competitivo, permitindo aos proprietários que reajustem os aluguéis. Uma taxa sobre o terreno limitaria isso ao mover recursos do proprietário em uma ponta do mercado aos inquilinos na outra ponta, sem aumentar o montante de dinheiro circulando as moradias. Reformas regulatórias também limitariam aumento de preços derivado de um sistema de vouchers, já que um aumento na demanda estimularia um aumento na oferta. A oferta extra pressionaria para baixo os preços da habitação.

Diminuir – ou até reverter – o custo crescente de moradias vai requerer um aumento expressivo de novas construções. Flexibilizar o uso do solo trilhará o caminho. Mudar as regras de taxação acelerará as mudanças. E repensar a rede de seguridade social garantirá que ninguém seja deixado para trás.

Este artigo foi originalmente publicado no site Market Urbanism em 26 de janeiro de 2015. Foi traduzido por Lucas Magalhães, revisado por Anthony Ling e publicado neste site com autorização do autor.

  1. Matheus

    Existem exemplos de cidades em que essa desregulamentação aconteceu e o mercado conseguiu satisfazer os diversos tipos de demanda?

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    • Anthony Ling

      Anthony Ling

      Oi Matheus, obrigado pelo comentário! Cidades modernas, no seu boom de desenvolvimento, como Nova York e São Paulo (http://bit.ly/1NizxUn) no início do século 20, tiveram boas respostas às demandas imobiliárias, gerando oferta imobiliária ampla e diversa para vários espectros populacionais. Já escrevemos aqui sobre como Miami está mitigando a gentrificação com uma ampla oferta imobiliária (http://bit.ly/1Z4iISI), assim como um outro artigo referencias vários estudos de como o zoneamento impacta no acesso à moradia (http://bit.ly/1mAxtRI).

      Se precisar de mais referências, é só falar!

      Abraços,
      Anthony

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