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UPP e a gentrificação na favela do Vidigal

UPP e a gentrificação na favela do Vidigal

Com a chegada da UPP e o início do chamado “processo de pacificação”, os preços dos imóveis e aluguéis do Vidigal aumentaram mais que a média da cidade.

16 de abril de 2020

Toda iniciativa de política urbana tem efeitos bastante complexos em termos de bem-estar. O surgimento do paradigma das cidades globais na década de 1990 trouxe uma série de iniciativas de desenvolvimento urbano em grandes centros. Boa parte das propostas de remodelagem urbana com melhoramentos em suas estruturas físicas se deu em núcleos centrais de cidades como Nova York, Buenos Aires e Barcelona. Nesses casos particulares, grupos de alta renda foram encorajados a se mudar de volta para áreas centrais da cidade.

No caso brasileiro também há movimentos desse tipo causados por políticas urbanas em determinadas regiões, mas, no caso geral das favelas “pacificadas” e no caso específico da favela do Vidigal, não foi necessário que houvesse, de fato, investimento em equipamentos urbanos. O movimento de grupos de renda mais alta para regiões do entorno ou mesmo para dentro da favela se deu por causa da atratividade de melhorias em segurança pública e não por uma política estritamente urbana. 

Durante a administração do Estado do Rio de Janeiro, o Governador Sérgio Cabral, através de seu Secretário de Segurança José Beltrame, idealizou o programa das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs), que procurou ocupar favelas controladas por traficantes na cidade do Rio de Janeiro. A ideia era ocupar permanentemente as comunidades de modo a diminuir o controle territorial dos “comandos” e implementar uma nova forma de controle da ordem pública nesses territórios. O resultado foi um aumento de procura por imóveis na favela e em seu entorno devido à inédita sensação de segurança.

Os dados que informam toda a análise que segue foram retirados do Censo Demográfico do IBGE para o ano 2000 e elaborados pelo autor.

Investimento público e movimentos intraurbanos

Chama-se gentrificação — uma tradução literal do inglês “gentrification” — o fenômeno que afeta uma região ou bairro pela alteração das dinâmicas da composição do local, tais como a remodelação da infraestrutura, novos pontos comerciais ou construção de novos edifícios, valorizando a região e afetando a população de baixa renda local. Tal valorização é seguida de um aumento de custos de bens e serviços, dificultando a permanência de antigos moradores de renda insuficiente para sua manutenção no local cuja realidade foi alterada. 

O investimento local por parte do poder público inevitavelmente leva a um dilema difícil de resolver. Enquanto não se toma a iniciativa de implementar as novidades no planejamento, o sistema de preços está em equilíbrio espacial e as pessoas não têm incentivo para se deslocar, mesmo que todos estejam insatisfeitos com um eventual nível baixo de provisão do serviço público.

Entretanto, quando se inicia uma política de aumento do nível de serviço público — ou quantidade e qualidade de equipamentos urbanos locais — o próprio desejo de as pessoas estarem mais próximas do local onde se melhora o nível do serviço tende a tirar o sistema de preços do equilíbrio e a atrair moradores de outras partes, justamente em busca de um local onde o nível de serviço público seja mais elevado. Os preços dos imóveis se ajustam em resposta a um aumento do nível de serviço público que é de natureza territorial.

No caso específico dos arredores da favela do Vidigal, os preços dos imóveis e aluguéis aumentaram mais que a média da cidade desde o início do que se tem chamado de “processo de pacificação”. Supõe-se que o aumento da segurança no local atraiu moradores mais ricos para a região.

Comunidade do Vidigal, Rio de Janeiro. (Imagem: Catalytic Communities/Flickr)

Poucos moradores no Vidigal não são proprietários de suas casas

O efeito direto da mudança de situação do local (a favela e o entorno composto por um loteamento aparentemente regular) é o aumento nos aluguéis e preços dos imóveis. De todos os imóveis, não só aqueles que se encontram dentro da favela.

Há também um efeito indireto sobre os preços de bens e serviços, soma da interação entre duas mudanças de parâmetros ocasionadas pela introdução de novidades: moradores mais ricos não precisam cortar tantos gastos caso os preços de alguns bens e serviços aumentem — a demanda por bens e serviços locais para esse grupo de renda torna-se mais inelástica. Por outro lado, moradores mais ricos tendem a ter mais opções de deslocamento, o que, por sua vez, tende a diminuir o poder de monopólio espacial dos comerciantes locais. A resultante dessas duas forças contrárias não pode ser conhecida a priori e depende de alguma verificação empírica.

A boa notícia é que, ao contrário do que se possa imaginar e ouvir falar, a grande maioria dos moradores do Vidigal é proprietária de seus imóveis, como é o caso típico de famílias de baixa renda no mundo inteiro (exceto a maioria dos países da OCDE). Uma estimativa feita por mim a partir dos microdados da amostra do Censo Demográfico do IBGE para o ano 2000 atesta tal fato.

A imagem abaixo (Figura 1) indica como a proporção de domicílios próprios nas favelas é alta (acima de 82% de proprietários) e maior do que a de seu entorno (até 77% de proprietários). Os principais complexos de favelas estão indicados no mapa.

Sendo assim, e supondo que ninguém é obrigado a vender um imóvel de sua propriedade, se o aumento médio do aluguel na região for maior do que o aumento médio dos preços daqueles bens e serviços cuja variação seja produto de algum mecanismo econômico relacionado à intervenção territorial, é possível que a grande maioria dos moradores tenha tido um aumento de riqueza representado pela capitalização desse novo fluxo de renda (auferida ou imputada).

Figura 1. Proporção de domicílios próprios na RMRJ.

É preciso lembrar que o aumento do preço desses bens e serviços, de alguma forma, aumenta a renda agregada do local e retorna, ao menos em parte, aos moradores na forma de lucros e salários (e, indiretamente, também de aluguéis comerciais). Certamente a minoria de inquilinos ficou prejudicada. Como dissemos desde o início, a discussão sobre esquemas de desenvolvimento urbano envolve efeitos bastante complexos.

Uma forma de evitar a saída dos que pagam aluguel (geralmente os mais pobres) seria fornecer uma bolsa aluguel que completasse a diferença de preços (financiada por um tributo que extraísse parte do próprio aumento dos aluguéis e preços de serviços locais), mas acho pouco provável que uma transferência desse tipo seja jurídica ou politicamente viável.

Quem tem medo de gentrificação?

Os inquilinos têm medo e, de fato, há pouco o que se possa fazer para que se mantenham em seus lugares sem que se disponham a pagar um aluguel mais alto, a não ser que houvesse esquemas redistributivos, como argumentamos acima.

Uma vez que a grande maioria das famílias do Vidigal possui seus imóveis, deveríamos nos perguntar qual seria a oferta monetária que convenceria um proprietário a vender seu imóvel no Vidigal e procurar outro lugar para morar. Eu arrisco dizer que esta deverá ser uma oferta alta. A Tabela 1 apresenta a soma das distâncias entre o centro de cada setor censitário do IBGE e o Centro histórico da cidade, ponderada pela população de cada setor. Esta medida é calculada para todos os setores e separadamente para os setores da cidade formal e aqueles situados em favelas. Fizemos esse procedimento para 12 Regiões Metropolitanas brasileiras. O que se nota é que não há sequer uma região metropolitana estudada onde a distância média nas favelas não seja, se não menor, pelo menos igual à média da cidade.

Tabela 1. Distâncias médias (em quilômetros) dos setores censitários até o centro das cidades.

Para a Região Metropolitana do Rio de Janeiro, o gráfico abaixo (Figura 2) ajuda a entender melhor esse índice. No eixo horizontal está marcada a distância até o Centro e no eixo vertical a soma da população que se encontra a determinada distância do Centro (Praça Mauá). As barras azuis representam todos os setores e as vermelhas os setores situados em favelas.

Como se pode perceber, a massa de pessoas que moram em favelas na cidade situa-se, na média, mais próxima do Centro do que a população da cidade como um todo (no caso do Rio de Janeiro essa diferença chega a 6,2km).

Figura 2. Distribuição Espacial da População na RMRJ.

Já a imagem seguinte (Figura 3) mostra um gráfico semelhante, porém, dessa vez, representando o acumulado da renda média do chefe de família. O que fica evidente é que a renda está muito concentrada na região central e também que a contribuição dos setores em favelas no total da renda é muito baixo. Esse é o padrão típico também de cidades grandes na América Latina.

Figura 3. Distribuição Espacial da Renda Média do Responsável.

Esses dados nos mostram como o estabelecimento de moradias em favelas faz parte de uma estratégia de sobrevivência dos mais pobres para morar mais próximo do local de trabalho, a despeito de todos os problemas típicos das favelas. Assim, é improvável que moradias em favelas como o Vidigal, localizadas próximo a postos de trabalho (para não falar da bela vista para o mar), sejam vendidas por preços que não compensem essas qualidades. Se depender apenas de incentivos econômicos, a gentrificação total ainda pode levar o tempo de algumas gerações.

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