São Paulo: o que dizem os dados sobre o acesso a oportunidades no Plano Diretor

O Plano Diretor Estratégico de São Paulo, aprovado em 2014 e revisado em 2023, busca aproximar empregos, serviços e moradia, reduzindo a necessidade de longos deslocamentos diários. Partindo dos conceitos de acessibilidade e centralidade urbana, o Laboratório Arq.Futuro de Cidades, por meio do seu Portal de Dados Urbanos, desenvolveu análises empíricas baseadas em dados sobre a produção habitacional e sua proximidade ao transporte público e aos destinos finais de viagem na capital paulista.

As análises estão apresentadas como histórias baseadas em dados (Data Storytelling). Os dados utilizados nas análises podem ser visualizados utilizando a ferramenta de Mapas Interativos. Uma Base de Dados de Novas Edificações, produzida a partir de registros de alvarás de construção, está disponível para acesso público. Outros dados e documentos gerados na pesquisa Acesso a Oportunidades no Plano Diretor de São Paulo estão no Repositório do Insper.

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O plano diretor de 2014 fez a cidade de São Paulo virar um grande canteiro de obras?

Tem sido bastante comum nos últimos anos ouvir de moradores de São Paulo ou ler nos meios de comunicação questões relacionadas à cidade “ter virado um grande canteiro de obras”, a uma intensa “verticalização” da cidade e a um forte aquecimento no mercado imobiliário. Questões que também são fortemente associadas ao Plano Diretor Estratégico de São Paulo – PDE de 2014, com várias pessoas atribuindo as mudanças aos impactos do plano de ordenamento territorial da cidade. O que dizem os dados? Há mesmo um aumento na produção imobiliária em São Paulo pós PDE 2014?

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Por que surgiram tantos prédios próximos ao metrô?

Os EETU se concentram em regiões consolidadas da cidade, onde está presente a maior parte dos comércios, empregos e infraestrutura urbana. Mesmo antes de passarem a ser regulados por uma zona específica a partir do PDE-2014 e LPUOS-2016, os quarteirões dos atuais eixos já apresentavam concentração de urbanidades, alta demanda locacional e, portanto, alto valor da terra. Ainda assim, verificou-se um considerável aumento da produção habitacional formal nos eixos em todos os indicadores avaliados.

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A quadra onde eu moro é próxima ao transporte público?

Na discussão da Revisão do Plano Diretor, que foi aprovada em 2023, o aumento da área de influência dos eixos foi amplamente discutido a partir de novas regras propostas por vereadores na Câmara Municipal.

O estudo trouxe estimativas sobre as implicações dos novos critérios de demarcação dos eixos propostos pelo legislativo e da regra final aprovada. A discussão se centrou em três diferentes critérios: a proposta inicial do 1º substitutivo do relator; a proposta intermediária debatida na mídia logo antes da divulgação do 2º substitutivo; e a proposta final aprovada que constou no 2º substitutivo.

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As regras para vagas de garagem na revisão do Plano Diretor de São Paulo

As vagas de garagem, seja em área privada ou em ruas públicas, são cada vez mais alvo de regulação e precificação pois constituem-se como um forte incentivo ao uso do carro. É preciso reconhecer que todo tipo de infraestrutura destinada aos automóveis – seja mais espaço para circulação nas ruas ou para guardá-los em garagens – invariavelmente vai estimular seu uso e pesa na escolha do modo de deslocamento.

Os eixos, apesar de serem bastante heterogêneos entre si, frequentemente se localizam em regiões de bairros consolidados, centros ou subcentros de empregos e serviços, onde os imóveis são mais caros. Parte desse valor deve-se à proximidade ao transporte público e pela maior presença de urbanidades em geral, o que acaba atraindo um público de alta renda, mas que muitas vezes não utiliza o transporte público como meio de locomoção cotidiano. 

Após o processo de consulta à sociedade para a revisão do Plano Diretor, a Prefeitura de São Paulo altera a regulamentação no sentido de fornecer mais estímulos à criação de vagas de garagem – crescimento estimado de 12% – e menos unidades habitacionais próximas ao transporte público.

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O que o mercado imobiliário tem produzido enquanto os Projetos de Intervenção Urbana – PIUs não saem do papel?

Em tese, era esperado que a produção imobiliária da Macroárea de Estruturação Metropolitana – MEM da cidade de São Paulo estivesse quase que “congelada” em função do que foi previsto pelo plano diretor de 2014 e que não foi plenamente cumprido pelo poder público para liberar as construções na área.

Mas a análise dos pedidos de licenciamento por Macroárea permite verificar que, após um período de queda no chamado período de transição da legislação (2016-2018), há um aumento em todas Macroáreas, em especial na MEM no que se refere a quantidade de unidades, área de terreno e área construída.

São números expressivos que demonstram um aumento de densidade habitacional (e possivelmente populacional) e que se destacam quando comparados com os valores das demais Macroáreas que compõem a divisão territorial proposta no PDE-2014.

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Publicado originalmente no Portal de Dados Urbanos do Insper.