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Por que os incorporadores constroem apenas moradias de luxo?
Imagem: trevor.patt/Flickr.

Por que os incorporadores constroem apenas moradias de luxo?

Os incorporadores, sim, estão no negócio para ter lucro e não são facilmente persuadidos a agir de forma contrária a esse objetivo. Mas as reais questões sobre o que é construído, quando e para quem são muito mais complexas.

5 de julho de 2021

“Os incorporadores na minha cidade estão apenas construindo moradias de luxo. Nada que as pessoas comuns possam pagar.”

Quem nunca ouviu isso antes? Esta é uma reclamação comum nos tensos debates sobre crescimento e incorporação em muitas cidades norte-americanas.

Às vezes, a observação é feita simplesmente para chamar atenção para a necessidade de moradias acessíveis para pessoas de todas as faixas de renda.

No entanto, também pode ser usado como argumento contra a incorporação habitacional à taxa de mercado. “Isso não vai ajudar as pessoas que realmente precisam de ajuda”, dizem aqueles que defendem a manutenção de limites locais estritos de uso, altura e intensidade, àqueles que relaxam esses limites.

Se apenas pessoas ricas — que já podem pagar por boas casas — se beneficiarão com novas construções, por que arriscar o caráter, estabilidade e qualidade de vida de sua comunidade? Só para permitir que os incorporadores ganhem mais dinheiro?

Essa noção de que os benefícios da incorporação só são atribuídos aos ricos pode gerar uma espécie de derrotismo entre os defensores das moradias populares. Aqueles que podem ter a ganhar com o investimento adicional em seus bairros não serão motivados a se manifestar e defendê-lo vigorosamente se não acharem que serão os beneficiados.

Muitas vezes, no entanto, a observação “Os incorporadores estão apenas construindo moradias de luxo” reflete uma falta de compreensão da situação que descreve. Por que os incorporadores em sua comunidade estão construindo principalmente para o segmento de alto padrão do mercado?

Se sua reação instintiva for “Ganância!” por favor, continue lendo. Os incorporadores, sim, estão no negócio para ter lucro e não são facilmente persuadidos a agir de forma contrária a esse objetivo. Mas as reais questões sobre o que é construído, quando e para quem são muito mais complexas.

Precisamos de uma compreensão mais sofisticada desses problemas, para que possamos ter conversas mais sofisticadas sobre o que fazer a respeito.

Aqui estão cinco razões pelas quais você pode ver seus incorporadores locais principalmente construindo casas que você e seus vizinhos não podem pagar.

Novas construções são caras

Em última análise, o piso dos preços das casas é definido pelos custos reais de construção de novas moradias. A Fannie Mae relatou uma média de US$192 por pé quadrado para prédios de apartamentos em 2017. Isso se traduz diretamente em aluguel mensal. Dependendo das suposições que você fizer (e há muitas), o aluguel mínimo viável para um apartamento de tamanho médio naquele prédio pode ultrapassar US$1.500 por mês, ou mesmo US$2.000.

Uma construção nova é cara, ponto final. Para que seja lucrativo para um incorporador realizar essa construção, eles provavelmente terão que cobrar certa quantia dos novos inquilinos. (Fonte: Johnny Sanphillippo)

Matemática semelhante se aplica a casas unifamiliares: de acordo com dados da National Association of Home Builders, o custo médio de construção de uma casa unifamiliar em 2015 foi de US$289.415, ou US$103 por pé quadrado. Mesmo que o terreno não custe nada e o incorporador não tenha lucro, isso já está fora do alcance de muitos compradores em potencial.

Não é uma observação nova que o custo de construção, por si só, situa novas moradias fora do orçamento das famílias de baixa renda. O mesmo aconteceu em outras épocas. Então, como essas famílias conseguem pagar por moradia?

A resposta é filtragem. À medida que um edifício envelhece, muitas vezes torna-se mais acessível. A estética é um pouco datada; o local precisa de manutenção; o bairro já não está em ascensão como antes. Assim, as moradias mais antigas tendem a serem “filtradas” para uma faixa de renda mais baixa: os ricos estão comprando as coisas novas.

Pense em quem compra carros novos em vez de usados. Não é tão diferente. Como Joe Cortright aponta, “não há protestos sobre a crise de carros baratos da América” ​​— porque os Estados Unidos têm muitos veículos acessíveis, ainda que não sejam novos.

Mesmo assim, muitas pessoas descartam a filtragem como pensamento mágico. “Ah, então você está dizendo que podemos construir moradias para os ricos e isso vai de alguma forma chegar aos pobres?”

Entendo por que a ideia gera uma resistência intensa. Frequentemente, envolve uma complicada cadeia de causa e efeito e, portanto, pode parecer uma regra de fé.

Os céticos têm razão: no nível do bairro ou da casa individual, a filtragem não se comporta como uma regra inexorável. Várias coisas podem quebrar a cadeia.

Pode acontecer a gentrificação: uma vizinhança previamente destruída torna-se desejável, resultando em um aumento rápido dos valores das propriedades nesses blocos específicos.

Um mercado imobiliário reprimido é capaz de desencadear uma demanda latente: alguém que estava morando com colegas de quarto decide conseguir sua própria casa. Outro que optou por não se mudar para uma determinada cidade pode agora ateder esse desejo. Esse aumento da demanda pode impedir que os aluguéis caiam completamente.

A filtragem é um processo de muito longo prazo, e nem todas as casas serão reduzidas para se tornarem acessíveis à classe trabalhadora. Mas isso não significa que não seja um fenômeno real.

A maioria de nós vive em casas filtradas. Provavelmente, apenas uma pequena fração de todos os edifícios em sua cidade foi construída este ano, ou mesmo nesta década. É irreal esperar que novas construções resolvam nossos problemas de moradias populares, quando novas construções representam uma pequena parcela das casas existentes.

Em vez disso, precisamos examinar as forças que determinam o preço das casas já existentes e das novas. A principal delas é a interação entre oferta e demanda.

Oferta e demanda estão fora de controle

Vamos deixar isso fora do caminho: nove em cada dez vezes, “luxo” é apenas um termo de marketing. A maioria das casas comercializadas como “luxo” não são realmente luxuosas.

Claro, se você tem um elevador pessoal, um cinema ou dezesseis quartos, sua casa é de luxo. Mas, para a maioria de nós, as residências “luxuosas” são casas comuns, pelas quais alguns compradores e locatários estão dispostos a pagar preços de luxo, dentro de um mercado aquecido.

San Francisco. (Imagem: IIR Image Archive/Flickr)
Baltimore. (Imagem: Wikimedia Commons)

Um simples experimento mental demonstra isso: imagine que você pudesse transportar por ar uma linda casa vitoriana de São Francisco para o leste de Baltimore. Ainda cobraria os aluguéis de São Francisco? Claro que não.

Entenda que quando você fala sobre “moradias de luxo”, na verdade, está falando sobre localizações de luxo. Se você construir praticamente qualquer coisa em Tribeca, Beverly Hills ou Back Bay, alguém pagará por isso.

O que torna um local de luxo? Escassez. É quando poucas pessoas podem viver lá, em comparação com o número de pessoas que gostariam.

O termo “deficit habitacional” é muito utilizado e leva a muita confusão em torno dessas questões. Como pode haver uma grande falta de moradia? Certamente, se houvesse, veríamos vastos exércitos de sem-tetos vagando pelas ruas, certo?

É difícil quantificar o deficit habitacional porque, em última análise, o número de famílias que vivem em uma determinada área será aproximadamente igual ao de unidades habitacionais. Ou seja, a maioria das pessoas terá um lugar para morar. Esses números quase nunca estarão fora de sincronia entre si. O que essa equivalência grosseira esconde, entretanto, são as famílias que são deslocadas da área ou impedidas de se mudar para ela.

A melhor maneira de medir se oferta e demanda estão em equilíbrio é a taxa de vacância. A alta vacância significa que há mais unidades habitacionais disponíveis do que a demanda de curto prazo por essas unidades. Como resultado, as casas estão vazias. Dado esse ambiente, os proprietários enfrentam incentivos para reduzir os aluguéis ou oferecer outros negócios para conseguir que os inquilinos morem em apartamentos.

Em um ambiente de baixa disponibilidade, os proprietários e vendedores podem aumentar seus preços, já que é provável que haja muitos compradores ou inquilinos em potencial competindo pela mesma casa.

Os especialistas consideram uma taxa de vacância de aluguel saudável algo em torno de 5%, e há evidências que sugerem que ela está fortemente correlacionada com a taxa de aumento de aluguel ao longo do tempo. Dê uma olhada neste gráfico, com base nos dados de aluguel de Minneapolis.

(Dados: Marquette Advisors Apartment TRENDS Quarterly Report)

O gráfico revela que quando a taxa de vacância de aluguel nas Twin Cities era alta, os aluguéis permaneceram estáveis ​​ou cresceram em torno do valor da inflação (cerca de 2%). Por outro lado, quando a taxa de vacância era baixa, os aluguéis médios cresciam muito mais rápido de um ano para o outro.

O efeito da vacância sobre os aluguéis é uma ciência exata? Claro que não. Os resultados serão previsíveis na escala de um único bairro ou rua? Não. Os mercados são sistemas complexos com muitos ciclos de feedback interconectados.

Mas mesmo os sistemas complexos têm uma lógica matemática subjacente. Se houver mais pessoas que querem morar em um lugar do que lugares para essas pessoas morarem, alguém vai perder aquele jogo de cadeiras musicais. O Sightline Institute de Seattle fez este vídeo “Cruel Musical Chairs” que ilustra a analogia de maneira nítida e poderosa.

Se a filtragem é um pensamento mágico, como pode ser mais mágico do que acreditar que, se pararmos de adicionar cadeiras, os ricos simplesmente se afastarão, deixando cadeiras suficientes (ou seja, casas) para nós?

O zoneamento da sua cidade limita a criação de moradias menos caras

Ao limitar o que e onde pode ser construído, o zoneamento e outras regulamentações de uso da terra podem restringir o número total de novas casas em um determinado bairro, cidade ou mesmo região. Uma oferta muito menor do que o mercado forneceria de outra forma.

Rick Jacobus, nesta fantástica peça de 2017 na Shelterforce, explica como isso leva ao fenômeno “somente luxo” comparando incorporadores a fabricantes de automóveis:

Então não, o problema não é a ganância. As incorporações imobiliárias estão se comportando da maneira que esperamos que qualquer indústria responda a um limite artificial em seu volume de produção. A mesma coisa aconteceria na indústria automobilística: se limitarmos a Toyota a apenas 100 mil carros por ano, eles podem muito bem escolher manter o Lexus e descartar o Camry. Embora, em volume, o Camry seja mais lucrativo.

Se os custos dos terrenos pudessem ser mantidos baixos — comprando áreas marginais e baratas ou comprando terrenos urbanos caros, mas distribuindo seu custo por um grande número de unidades — os incorporadores poderiam achar lucrativo construir casas “Camry” de renda média em grande escala.

Mas a primeira opção, a expansão na periferia, é fiscalmente inviável para nossas comunidades. Em grande parte por causa do descompasso colossal entre a nova infraestrutura pública de que essas casas no subúrbio precisarão e os impostos gerados por elas. E a segunda opção, construir mais casas na mesma quantidade de terreno, muitas vezes não pode acontecer porque o código de zoneamento diz que não.

Uma consequência disso é a proliferação de demolições de casas unifamiliares em bairros desejáveis. Se o terreno é valioso e tudo o que você pode construir nele é uma residência unifamiliar, por que não construir uma mansão?

Sightline documentou o crescente número de mansões em Portland que, ainda que não adicionam nenhuma nova habitação à cidade, são as coisas mais lucrativas que os incorporadores puderam fazer em seus lotes.

É por isso que a proposta do projeto de Minneapolis para permitir duplexes, triplexes e fourplexes em bairros residenciais é uma ideia tão promissora. Casas unifamiliares nos bairros mais sofisticados da cidade — especialmente ao redor da Chain of Lakes, no canto sudoeste — já foram demolidas para construir casas unifamiliares maiores. E se alguns deles fossem demolidos para construir triplexes ou fourplexes?

Essas unidades não seriam baratas, mas comparativamente acessíveis e isso poderia ter um efeito de filtragem bastante direto. À medida que as pessoas se mudam para bairros ricos, migrando de bairros adjacentes de classe média, haverá menos competição por casas nos bairros de classe média e menos pressão de alta de preços.

Usar o argumento de que os quádruplos recém-construídos não serão acessíveis aos residentes de baixa renda como argumento contra permiti-los é totalmente equivocado.

Outros regulamentos estão aumentando o custo da incorporação

Uma nova incorporação poderia ser ainda mais barata se seus custos fossem restritos apenas ao terreno e à construção. Mas todos os outros fatores aumentam o custo — e alguns deles são o resultado de regulamentações locais bem intencionadas.

Vagas mínimas de estacionamento são um fator regulatório importante que aumenta o custo de um novo empreendimento. (Imagem: Martijn Veening/Flickr)

Muitos códigos de construção, por exemplo, exigem sprinklers contra incêndio em edifícios residenciais. Isso é mais comum em prédios de apartamentos, mas Califórnia, Maryland e Washington, D.C. exigem isso em todas as casas.

Os requisitos podem adicionar seis dígitos ao custo de um projeto. No entanto, não há uma epidemia de mortes por incêndio em edifícios mais antigos, não equipados com sistemas de sprinklers de última geração.

A regulação do sprinkler, isoladamente, é fácil de defender por motivos de segurança. Por outro lado, seu custo, na forma de moradias que poderiam ter sido construídas, é mais difícil de quantificar e enfrentar.

A maioria das cidades tem vagas mínimas de estacionamento para construções residenciais. Esses requisitos resultam em quantidades desnecessárias de estacionamento, o que pode aumentar significativamente o custo de um projeto (que é repassado aos inquilinos em seus aluguéis).

Algumas cidades exigem que os incorporadores usem materiais caros para as fachadas de estruturas multifamiliares, para promover o interesse visual e arquitetônico.

Outros exigem a dedicação de terras ou dinheiro para várias prioridades públicas como condição para certas aprovações.

Outros ainda têm requisitos extensivos de gestão de águas pluviais que, em ambientes onde pode não haver muito espaço para um gramado ou tanque de retenção, podem tornar a construção proibitivamente cara e difícil.

Novamente, não é que nenhuma dessas coisas seja indesejável a priori. É que a compensação pode prejudicar o mercado de aluguel acessível de forma desproporcional.

Outro custo oculto de incorporação pode ser os atrasos envolvidos nos processos de revisão do governo local. Esses atrasos, e a consequente incerteza, impõem custos monetários muito reais aos incorporadores. Eles têm de controlar suas terras (e, portanto, pagar impostos, bem como juros sobre quaisquer empréstimos para financiamento) enquanto seus projetos percorrem as etapas para aprovação.

Um efeito importante de todos os fatores acima é privilegiar os grandes incorporadores sobre os pequenos. E aqueles com experiência (e com reserva financeira) para navegar em um processo regulatório complicado sobre aqueles que não podem contratar um advogado de uso da terra chique. Este, por sua vez, é um fator que contribui para o problema número cinco:

Sua cidade dificulta as construções médias

O custo de incorporação não aumenta linearmente com o tamanho de um edifício, nem com o número de unidades habitacionais que ele contém. É mais uma função de escada: há certos pontos onde o custo aumenta porque diferentes materiais ou técnicas de construção devem ser usados, ou diferentes regulamentos se aplicam. (Por exemplo, a Lei dos Americanos com Deficiências exige elevadores caros em edifícios de apartamentos, mas isenta os com menos de três andares e/ou menos de 3.000 pés quadrados por andar.)

As construções médias — edifícios contendo de 2 a 19 unidades — podem ser um ponto ideal quando se trata de custo do empreendimento. Pequenos edifícios de duas, três ou quatro unidades são construídos da mesma maneira que casas unifamiliares, mas o custo do terreno é distribuído entre vários domicílios.

Ainda mais barato de construir do que um pequeno edifício é uma unidade de habitação acessória (ADU, na sigla em inglês, também conhecido como “puxadinho” no Brasil). Não é por acaso que uma parte desproporcional das moradias populares nos Estados Unidos “ocorrem naturalmente” (ou seja, sem subsídio).

As construções médias, como os edifícios acima, preenchem uma lacuna vital entre as casas unifamiliares e os grandes complexos de apartamentos. (Fonte: Johnny Sanphillippo)

Infelizmente, nós banimos as construções médias em muitos bairros. Casas unifamiliares são a única coisa que pode ser construída em 80% dos terrenos divididos em zonas residenciais em Seattle. 53% até mesmo em San Francisco para locatários e 50% na Filadélfia, para citar apenas algumas cidades. Nos subúrbios, é comum que mais de 90% das terras sejam zoneadas apenas para residências unifamiliares.

Isso faz com que habitações multifamiliares, na maioria das vezes, assumam a forma de grandes complexos de apartamentos fora dessas áreas unifamiliares, onde um incorporador conseguiu reunir terrenos próximos. Esses prédios enormes são mais caros de construir, tanto por metro quadrado quanto no geral.

Uma alternativa

Existe alguma esperança? Se você quiser ver o mercado entregar novas moradias para a classe média, não apenas para os ricos, isso é possível? Em qualquer lugar?

Existem alguns precedentes para a manutenção de uma oferta de moradias populares em cidades grandes, prósperas e com demanda, e cada uma curiosamente diferente das outras, oferecendo suas próprias lições. Sightline descreve várias histórias de sucesso aqui.

Sou cético em relação a respostas prontas e soluções padronizadas. Isso não significa agnosticismo total: existem realidades matemáticas inegáveis ​​que nos dizem que cidades caras deveriam construir mais, e não menos, casas novas. Caso contrário, a dança das cadeiras do mercado habitacional terá um resultado previsível.

Mas construir a qualquer custo pode ser uma resposta muito simplista. Especialmente se, no processo de zoneamento para áreas muito específicas de alta densidade, para encorajar mais construções, a cidade convidar à especulação de proprietários na esperança de ganhos inesperados. (Essa especulação aumenta os preços dos terrenos e prejudica a acessibilidade.)

Uma abordagem para a acessibilidade da habitação seria focada em permitir que os sinais do mercado funcionassem novamente em todos os bairros. Os lugares em que vivemos devem ser capazes de mudar, evoluir e, sim, crescer se forem lugares de sucesso onde mais pessoas desejam estar.

O antídoto para os efeitos disruptivos de grandes mudanças é a mudança gradual. O próximo incremento de incorporação — de unifamiliar a duas unidades, de duas unidades a um pequeno edifício de apartamentos, de pequeno ao edifício de apartamentos maior — deve estar sempre disponível.

O problema do luxo é, em grande parte, o fato de que eliminamos as mudanças incrementais na maioria dos cantos de nossas cidades. Os bairros compostos por casas unifamiliares são declarados quase inteiramente fora dos limites para a incorporação.

Nas demais áreas, garantimos que a intensa demanda reprimida do mercado seja concentrada como uma mangueira de incêndio e que as construções sejam realizadas principalmente em grande escala (gigantescos complexos de apartamentos) e de maneiras desnecessariamente caras.

Não é de se surpreender que “eles apenas construam moradias de luxo”. Tornamos muito difícil fazer qualquer outra coisa.

Artigo publicado originalmente em StrongTowns em 25 de julho de 2018. Traduzido por Gabriel Lohmann.

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