O Leblon pode perder seus moradores?

Grandes cidades, como Rio de Janeiro, São Paulo e Belo Horizonte, têm transformado as áreas centrais em regiões com mais habitações, resgatando assim um passado em que havia mais vitalidade. O Rio de Janeiro foi pioneiro ao lançar seu programa Reviver Centro em 2021. Já São Paulo lançou recentemente o Todos pelo Centro, que também pretende “promover ações de transformação no Centro de São Paulo, que tragam uma nova vida em conjunto com memórias e a história da cidade”

Mas qual a razão e a necessidade destes programas? No Rio de Janeiro, até a década de 1970, a área central tinha um misto de usos que incluía comércio, serviços e residências. Porém, as edificações de uso comercial sempre tiveram um maior valor de venda por metro quadrado. Além disso, a construção de escritórios, tirando os de alto luxo, normalmente é mais barata, pois necessita de menos acabamentos e tem menos áreas de banheiro e cozinha, o que dá um maior lucro ao empreendimento. Com isso, houve uma pressão para que grande parte dos edifícios residenciais se transformassem em escritórios, levando a um êxodo dos moradores do Centro nessa época.

Mas o que o bairro do Leblon tem a ver com isso? Conhecido por ser um bairro de classes mais ricas, ser tema de várias novelas e por ter uma vida urbana considerada de grande qualidade. Em 2001, foi criada no bairro a Área de Proteção do Ambiente Cultural do Bairro do Leblon (APAC) que visava manter a qualidade de vida e ambiência do bairro através da preservação de diversos imóveis que não poderiam ser demolidos, mas poderiam ser modificados.

Com base nestes dois fatores temos visto uma gradativa transformação de seus edifícios residenciais em imóveis corporativos. Nos últimos anos, o Rio de Janeiro vem perdendo grandes sedes de empresas e principalmente sede de grandes bancos. Porém, há muitas pequenas empresas do mercado financeiro que ainda permanecem na cidade. Estas empresas, desde a década de 2010, vêm se estabelecendo no bairro do Leblon, ocupando os edifícios empresariais existentes. Esse movimento vem se intensificando nesta década. Mas onde serão instaladas estas empresas? Existem edifícios corporativos para atender a todos? Não existem edifícios preparados para todos se estabelecerem e nem lotes vazios para novas edificações. Por isso, vemos um movimento crescente de transformação de edifícios de apartamentos residenciais em edifícios corporativos. 

O grande atrativo do bairro e mote desta migração é justamente o equilíbrio de áreas residenciais, em maior quantidade, com comércio e serviços. Será que com uma maior pressão para transformar as unidades residenciais em comércio e serviço estamos justamente quebrando o equilíbrio que atrai estas empresas? Como dito anteriormente, a transformação de grande parte das residências em uso de serviço foi a causa do esvaziamento do Centro. 

Não temos como prever o futuro, nem acredito em numa transformação a curto prazo, mas tenho uma preocupação. Será que iremos transformar o Leblon em uma numa área esvaziada de residências, ou pelo menos com um desequilíbrio entre estes usos? Será que, em alguns anos, teremos que fazer um programa de incentivo a novas moradias, o Reviver Leblon? Uma certeza é a de que a transformação de unidades residenciais em outros usos irá elevar o preço dos apartamentos e diminuir a oferta de novas unidades.

Edificios residenciais, no Leblon, que se transformaram em corporativos. (Imagem: Rogerio Cardeman, 2023)

---

Como o planejamento urbano pode atuar nestes casos? O objetivo aqui foi de trazer a discussão, mais uma vez, ao olhar mais próximo da escala do bairro. Não deveríamos pensar somente nos novos planos urbanísticos ou em novas legislações sem um olhar mais apurado a escala da quadra e da rua. Para isso, precisamos ter um bom processo de gestão urbana, acompanhar e participar da transformação de todas as áreas da cidade, olhar para os fragmentos urbanos deixados ao longo do tempo, discutir áreas de proteção que nunca foram revisadas e ver se ainda são válidas. Devemos perder o medo de destombar imóveis sem valor histórico ou cultural. Com isso o planejador poderia ir ajustando o processo de transformação, garantindo, ou tentando garantir, um bom equilíbrio de usos e uma boa vitalidade dos bairros.