Não há crise para um bom ponto comercial

A escolha de um ponto comercial é determinante para o sucesso de uma operação de varejo de conveniência e serviços. E, da mesma forma, para o retorno do investimento do proprietário do imóvel. O investidor que imobiliza seu capital num terreno ou imóvel com potencial para se tornar, de fato, num bom ponto comercial buscará retorno tanto pela valorização do terreno, quanto pela geração de caixa advinda da sua locação. Um mesmo ponto pode comportar diversas operações ao longo dos anos e continuar se valorizando com o passar do tempo. A experiência mostra que os melhores pontos comerciais, mesmo que — eventualmente — venham a ser desocupados por um locatário, tem recolocação muito rápida.

No entanto, encontrar o ponto ideal exige uma análise refinada e criteriosa. Existem critérios objetivos e subjetivos para encontrar a melhor localização para uma operação de varejo. Ferramentas de geomarketing auxiliam bastante nesta tarefa. Há diversos softwares que fornecem informações demográficas e socioeconômicas precisas sobre determinado bairro, região ou até uma quadra específica.

Esses sistemas são capazes de indicar, por exemplo, o número de habitantes, a faixa etária, a renda média e o potencial de consumo por categoria de produtos e serviços. Contudo, os softwares de inteligência geográfica de mercado não são capazes de indicar um terreno ou imóvel específico para implantação de uma operação de varejo. O olhar humano ainda é indispensável para a identificação de um bom ponto comercial.

O fluxo de pedestres, veículos e oferta de transporte público no entorno do ponto comercial é um dos critérios que mais influenciam. O varejo de conveniência e serviços precisa estar onde há circulação de pessoas. Porém, não pode ser apenas um lugar de passagem, ou seja, um local por onde as pessoas passam, mas não param. É preciso identificar se existem polos geradores de tráfego nas proximidades, como prédios residenciais, comerciais, instituições de ensino, clubes sociais, parques e praças. E também se certificar de que há acesso fácil a meios de transporte e estacionamentos.

Outro critério crucial para avaliar o potencial de um terreno ou imóvel são suas dimensões e restrições legais para construção. Um imóvel muito bem localizado pode não comportar as necessidades mínimas exigidas pelas redes de varejo. Para ser considerado um ponto comercial o terreno e diretrizes urbanísticas que incidem sobre ele precisam estar adequados aos formatos pré-determinados pelos principais players do varejo. 

A visibilidade também é muito importante na escolha de um ponto comercial. O ponto ideal precisa ser visível para quem está passando de carro, ônibus ou a pé. Árvores e equipamentos urbanos, como postes, fiação, paradas de ônibus e bancas, interferem na visibilidade. É preciso “sentir” o local para avaliar o real impacto disso.

A facilidade de acesso ao local também é determinante. A topografia, velocidade das vias de acesso, semáforos, assim como árvores e equipamentos urbanos, impactam diretamente na acessibilidade do terreno. Se ele estiver localizado numa rua muito íngreme, por exemplo, não será acessível para pessoas com mobilidade reduzida, cadeirantes, adultos conduzindo carros de bebês, ciclistas e tampouco para quem está de carro, porque será difícil manobrar para estacionar o veículo. 

E por falar em estacionamento, este também é um dos condicionantes para a acessibilidade do ponto. Isso não significa que um imóvel comercial para varejo tenha que oferecer estacionamento próprio, embora dependendo do tipo de operação seja indispensável. Mas deve haver pelo menos estacionamentos nas redondezas. 

Outro critério é o adensamento, medido pela densidade habitacional no entorno imediato do ponto comercial. As ferramentas de geomarketing conseguem detectar de forma objetiva os dados relacionados à densidade urbana (número de habitantes por área, renda média, potencial de consumo), no entanto, alguns fatores subjetivos devem ser levados em conta quanto ao adensamento. Aqui aplica-se a máxima da autora do clássico Morte e vida de grandes cidades, Jane Jacobs: os olhos da rua.

As ruas e calçadas, segundo Jacobs, são os órgãos vitais de uma cidade, pois é nelas que se dá toda a integração e convivência de uma sociedade, sendo que os principais protagonistas do uso e ocupação das ruas e calçadas são as pessoas. Uma região com alta densidade pode não ter vida pulsante nas calçadas e vice-versa.

 “Muito mais do que um espaço urbano fechado, recortado por ruas e avenidas, construído com blocos de concreto e lajes de aço… a dominar todas as paisagens, a cidade é… um território de relações no qual cada cidadão/cidadã busca satisfazer suas necessidades e realizar seus quereres. (…) É uma realidade viva, pulsante. Ela é composta e compõe uma rede de fluxos de pessoas, mercadorias, matérias… energias em constante movimento.” — Jane Jacobs

Já a versatilidade do ponto comercial está relacionada à capacidade de um mesmo local suportar operações de natureza distinta. O ponto ideal pode comportar uma farmácia, mas também uma ferragem, uma petshop ou uma clínica estética, por exemplo. Este é outro critério que exige atenção por parte do investidor que busca valorização patrimonial por meio de um imóvel comercial para varejo. Quem investe em um bom ponto tem um investimento de longo prazo independentemente do locatário ou do tipo de negócio. 

E por fim a obsolescência, que é a tendência de valoração do ponto comercial levando-se em conta a dinâmica socioeconômica da região. Este critério é decisivo e exige expertise para identificar a probabilidade de redução da vida útil de um ponto. Isso significa que um ponto pode se desvalorizar se o bairro ou a região onde ele está localizado estiver se depreciando, em decadência. Muito comum vermos bairros nobres ou regiões consideradas centros comerciais ou polos de serviço perderem essas características ao longo dos anos. Da mesma forma, não é incomum vermos regiões ganharem status de vanguarda depois de ficarem anos no ostracismo e passarem por revitalizações.

Observados esses critérios, um bom ponto comercial só tende a se valorizar com o passar do tempo. Encontrar o ponto ideal depende de um olhar treinado, conhecimento de varejo, senso urbanístico e intuição aguçada. Um bom ponto sempre será um ótimo investimento mesmo em tempos de crise econômica, recessão e, atualmente, pandemia. Ponto bom é um bom negócio e ponto.

Artigo publicado originalmente no LinkedIn em 23 de março de 2021.