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Mumbai: o mercado imobiliário mais paradoxal do mundo?

Mumbai: o mercado imobiliário mais paradoxal do mundo?

A Índia continua a nos impressionar. Diretamente de Mumbai, Shanu Athiparambath escreve sobre o impacto da regulação do uso do solo sobre a cidade.

31 de agosto de 2015

Mumbai é a cidade grande mais densa do mundo. Há cinco décadas, urbanistas reduziram o seu índice de aproveitamento (IA) a fim de diminuir a densidade demográfica da cidade. Entretanto, isso não aconteceu. As pessoas não pararam de migrar para sua cidade dos sonhos, em virtude das numerosas oportunidades que ela oferecia. Elas se estabeleceram em espaços confinados e fizeram da cidade o seu lar. Aqueles que podiam pagar, compraram casas; os outros, criaram favelas.

A densidade demográfica em Mumbai ainda está entre as mais altas do mundo. Em vez de baixar a densidade demográfica da cidade, as restrições de IA diminuíram a quantidade de área útil que as pessoas usam. Em outras grandes cidades, a área útil por pessoa aumentou com o aumento da população, mas Mumbai continua uma exceção a essa tendência bem documentada. Um morador comum de Mumbai utiliza 4,5m² de área. Curiosamente, a Agência Federal de Prisões (Departamento de Justiça dos EUA) destina de 4,2 a 5,6m² para prisioneiros. Ainda assim, esse espaço limitado custa uma fortuna em Mumbai.

Mumbai é muito mais produtiva que outras cidades indianas. Ainda assim, os níveis de renda na cidade comercial da Índia não são altos o suficiente para corresponder aos preços dos imóveis da cidade. Por exemplo, um cidadão indiano comum teria que trabalhar por 308,1 anos para comprar uma residência de 100m² em um bairro nobre de Mumbai, enquanto que isso levaria apenas 48,4 anos para um cidadão americano comum comprar uma casa dessas em Nova Iorque. Se não existissem restrições de construção, as propriedades residenciais seriam mais acessíveis, com mais casas em uma área limitada.


As regulamentações de “controle de altura” e “controle de aluguéis” em Mumbai estão entre as mais rigorosas do mundo.


Mais de metade da população de Mumbai vive em favelas. Isso é inevitável, porque as regulamentações de “controle de altura” e “controle de aluguéis” em Mumbai estão entre as mais rigorosas do mundo. O governo indiano deseja fazer casas com preços acessíveis, mas não consegue admitir que as favelas são habitações a preços acessíveis em áreas urbanas, onde assentamentos formais estão fora do alcance da maioria.

Os moradores das favelas de Mumbai possuem rendas muito maiores que as de cidadãos comuns indianos. Nas favelas, por exemplo, o faturamento anual total é próximo de US$ 500 milhões. A renda per capita dos habitantes das favelas de Dharavi variam entre US$ 500 e US$ 2.000, que é acima da média pelos padrões indianos.

É possível comprar uma unidade de habitação formal 30 quilômetros distante do centro de cidade de Mumbai pelo mesmo preço que se compra uma unidade informal similar próxima ao centro. As pessoas vivem em assentamentos informais porque estes fornecem o acesso ao mercado de trabalho e às comodidades de Mumbai, mesmo que isso custe viver em um assentamento informal. Ao construir projetos residenciais a preços mais acessíveis, muitas vezes governos acabam forçando esses moradores a sair do centro da cidade.

Vias, rodovias e ferrovias constituem uma fração significante da terra da cidade. Porém, vias são frequentemente usadas por pessoas e veículos sem custo, sem pensar muito para os custos que elas impõem sobre todos os outros na cidade. Apesar de um carro estacionado ocupar 14m² de espaço em Mumbai, o custo diário de um estacionamento no centro de Mumbai é apenas U$1,11. Mesmo ajustando para os níveis de renda, isso é extremamente baixo para padrões globais.

Em Londres, custa U$66 e em Nova Iorque, U$41. Isso é terra valiosa, quase tão cara como terras em Londres ou Tóquio. Além disso, um veículo estacionado ocupa o espaço de 8 pessoas em Mumbai, enquanto que em Nova Iorque – Midtown, esse ocupa o espaço de 0,42 pessoa. Se você considerar tudo que as calçadas da cidade podem oferecer, isso é um desperdício de espaço valioso. Além disso, as vias de Mumbai são extremamente congestionadas. Vias congestionadas aumentam o tempo de deslocamento, afetando negativamente o mercado de trabalho da cidade, congelando muitas pessoas em fixas classes sociais.

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Este artigo foi publicado originalmente no site PropTiger em 13 de agosto 2015. Foi traduzido por Matheus Sperry, revisado por Anthony Ling e publicado neste site com autorização do autor.

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COMENTÁRIOS

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  • O terceiro gráfico apresenta um indicador o qual nunca havia visto antes, “área de vias por pessoa ou por emprego em diferentes bairros”. Como este número pode ser interpretado? Pois aparentemente relaciona medidores de produtividade (numero de empregos), ou de densidade (numero de pessoas) com um medidor de mobilidade (área de vias, ou seria um medidor de aproveitamento do solo?). O que significa este indicador ser alto ou baixo?

    • Oi Pedro, tudo bem? Enviei um e-mail para o autor para ver se ele tem uma resposta precisa para a sua pergunta. De qualquer forma, tento responder com a minha interpretação.

      Este terceiro gráfico tem, ao lado, o custo de estacionamento no centro de várias cidades. Ou seja, se olharmos os dois gráficos simultaneamente, é possível perceber que em Mumbai há pouquíssimo espaço público per capita mas, ao mesmo tempo, um custo muito baixo para ocupá-lo com um automóvel, levando ao desperdício de uso de espaço público.

      O gráfico de área de vias por pessoa diz menos se observado de forma independente. No entanto, o que urbanistas tendem a avaliar com esse indicador é que cidades que cresceram predominantemente na informalidade, como Cairo ou Mumbai, tendem a ter espaços públicos insuficientes reservados para uma boa performance urbana (a realidade das favelas brasileiras é semelhante). Talvez não necessariamente precisariam atingir índices super elevados como o de Glen Rock (o outro lado da moeda), mas nota-se que em cidades desenvolvidas que funcionam relativamente bem como Paris ou Singapura o indicador é significativamente maior.

      Espero que tenha ajudado, e caso o autor responda com a sua própria observação te encaminho por aqui!

      Anthony