De Singapura a Cingapura: um conto de dois modelos habitacionais

Em 1995, o então prefeito de São Paulo, Paulo Maluf, iniciaria um ambicioso projeto habitacional, com o objetivo de abrigar quase 100 mil famílias, cerca de meio milhão de paulistanos. A ideia era substituir autoconstruções precárias — tachadas de “habitação subnormal”, que em 1993 representava cerca de 20% dos paulistanos — por meio de edifícios de altura maior que o comum na habitação brasileira. Isso maximizaria o uso da terra e permitiria o adensamento em áreas mais centrais. Foi denominado de Cingapura, com nome advindo da habitação na cidade-nação de Singapura, alegadamente o modelo para o projeto do ex-prefeito pepista.

Alguns anos após o início de implementação do Cingapura paulistano, porém, já se tornaria evidente os mundos de distância entre os dois projetos. Na fonte de inspiração para o programa malufista, os edifícios têm pelo menos 20 andares de apartamentos — ou até 40 andares, como em Kuala Lumpur, na vizinha Malásia. Em geral, os primeiros andares são ocupados por comércios dos mais diversos, desde mercados e conveniências, até restaurantes, livrarias e mecânicas.

Singapura

A habitação em Singapura, HDB, acrônimo para Housing & Development Board, foi projetada em 1960 com o intuito de combinar classes sociais e, em especial, diferentes etnias. Na esteira da independência da ilha, isto se apresentava como um sério perigo para a estabilidade política, com conflitos em potencial entre a maioria chinesa e minorias de diversas origens. O mote principal da habitação empreendido pelo governo era o de integração, mantendo os edifícios mistos e totalmente inseridos no meio urbano.

Atualmente, cerca de 80% da habitação dos seus cerca de 5,4 milhões de moradores (2015) são financiados pelo governo, em edifícios similares entre si. Os prédios não têm muito luxo, com a habitação privada sendo reservada para tanto; a localização conveniente, o fácil e amplo acesso, e os preços módicos, porém, foram forte incentivos para a efetiva miscigenação social dos HDBs de Singapura — bem como, com o tempo, a rápida ascensão social dos habitantes da cidade-nação, que em 40 anos sairia de um estado de abjeta pobreza para uma das maiores rendas per capita do mundo. O salto foi de US$ 51,3 mil, contra cerca de US$ 18 mil na capital paulista, considerando câmbio de R$ 3,15/US$.

Já no modelo de Maluf, os edifícios raramente passam dos cinco andares de apartamentos. Os arredores em geral são áridos, com ausência frequentemente completa de comércio formal — nunca, no entanto, de informal, o que evidencia a demanda existente. O foco foi exclusivo em moradores pobres, com a opção, proposital ou não, de inclusive afastar os conjuntos de áreas socialmente mais prósperas da cidade. Aliás, a localização dos projetos em Singapura também marca uma das principais diferenças — e possivelmente a de maior impacto aos beneficiários — entre os dois modelos. Na cidade asiática, os edifícios são integrados aos bairros em que foram instalados, com deliberada preferência de implementá-los em regiões densas, no cerne dos polos econômicos — de acordo com o SX, site especializado no mercado imobiliário local, 70% dos HDBs estão dentro de um raio de 3 km da região central designada, o que é pouco mesmo para o pequeno país-estado. Esta estratégia vem sendo replicada em outras cidades na Ásia, como Taipei, Manila e, em menor grau, Jakarta.

Cingapura

Na capital paulista, o cenário é radicalmente diferente, em qualquer Cingapura que se visite. Mesmo em casos como o projeto Cingapura inserido na Vila Guilherme, Conjunto Habitacional Zaki Narchi — área relativamente próxima a uma estação de metrô e a área central da cidade — é impossível não notar o quão dissociado do ambiente urbano é o conjunto de edifícios.

Os prédios ficam distantes do centro do próprio bairro da zona norte, separados pelo gigantesco complexo de eventos Expo Center Norte. Não há espaço designado para comércio dentro nem nos arredores do projeto, e há visível demarcação espacial entre o Cingapura ali inserido e o restante da região.

Este padrão não é exclusivo desta unidade em específico. Em visitas realizadas entre novembro de 2016 e fevereiro de 2017 em seis diferentes unidades dos Cingapuras, repete-se a aridez. Além disto, a distância vai se tornando crescente do centro da cidade ou dos CBDs — Central Business District, acrônimo que designa um centro de negócios dentro de uma cidade — de São Paulo, que concentram o grosso dos empregos e das oportunidades econômicas, além da gama mais variada e de maior qualidade de serviços, públicos e privados.

A alegação de que os terrenos mais centrais são muito caros e, portanto, inviáveis ao poder público simplesmente não se justifica com a realidade, dada a imensa quantidade de terrenos e imóveis da burocracia de propriedade dos governos, bem como a força do regimento sobre o território urbano, comandando no Brasil largamente de cima-para-baixo. Uma simples reordenação dos edifícios públicos e catalogação do que é posse da União, estados e municípios certamente evidenciaria o potencial para habitação melhor localizada.

Preço

Outra diferença sensível é com relação aos valores. Os HDBs de Singapura, de acordo com análise de mapas de preço de fevereiro de 2017, se situam em níveis entre 20 e 55% dos observados no mercado privado, o que representa níveis sensivelmente superiores aos mais subsidiados projetos brasileiros, no que se incluem os Cingapuras. Ainda assim, o governo da cidade-nação asiática garante condições mutáveis de financiamento, facilitando para famílias em situação vulnerável — como imigrantes recém-chegados para os quais o mercado local é inacessível.

Além disso, o patamar superior de preços reflete o caráter misto da moradia governamental de Singapura, mais próxima de um modelo privado, e mais sustentável que os não raro megalômanos projetos de moradia em outros países. Um menor subsídio, que necessariamente implica maior pagamento por parte dos moradores, também faz a moradia ser mais valorizada pelos seus moradores, o que, no longo prazo, parece ter efeito benéfico na própria qualidade das propriedades e em sua preservação.

Já em São Paulo — seguindo a risca o modelo historicamente adotado no Brasil, desde as habitações para operários industriais na ditadura getulista até as faixas de renda, segregadas umas das outras, do Minha Casa Minha Vida — a opção foi voltar-se exclusivamente aos mais pobres, com foco em substituir favelas e as tais habitações “subnormais”.

Singapura e Cingapura: segurança

Os projetos de Singapura não tem portaria especificada. Tem, porém, zeladoria, custeada pelo condomínio de cada edifício, pago por seus moradores. Seguranças por vezes são contratados, mas o fluxo de pessoas não é controlado nos prédios do HDB, algo que faz sentido, dado os baixíssimos níveis de criminalidade na ilha.

Na capital paulista, por outro lado, os Cingapuras têm portões de metal já nos térreos de cada edifício, com serviço zeladoria ou segurança privada variando com a organização dos grupos de moradores, que em geral se organizam em assembleias mais ou menos ativas. Em um bom sinal de ativismo civil local, a organização vem crescendo, o que pode ser um catalisador para propriedades mais bem cuidadas e melhor estruturação dos carentes projetos.

Direito de propriedade

É ainda mais séria, entretanto, a discrepância na concessão de direitos de propriedade dos dois projetos. O modelo de Singapura prevê total propriedade pelos beneficiários dos apartamentos dentro de HDBs, permitindo revenda dos títulos — dentro de limites de preço pré-estabelecidos, e submetendo a algumas regras como número mínimo de moradores por apartamento e cidadania Singapurense.

Nos Cingapuras, porém, o caso é mais complexo. Parte dos conjuntos entregues pela administração de Maluf foi erigida em áreas de ocupação ilegal, seja por contaminação do solo, seja por estarem dentro de áreas de proteção, ou classificadas como inadequadas para habitar. Isto invalidou uma quantia significativa dos títulos concedidos pela prefeitura paulistana — que, na época, não foram inteiramente homologados, sujeitos a um período mínimo de pagamento das módicas parcelas — e geraria frustração e incerteza enormes nos ‘beneficiários’. Menos de uma década depois da conclusão dos primeiros projetos, as primeiras solicitações de despejo seriam catalogadas.

A grafia errada da cidade que serviu de inspiração ao projeto paulistano parece ser a menor das diferenças entre as duas propostas. O modelo de Maluf pouco se distanciou da usual fórmula seguida há décadas pelos políticos brasileiros, que fica longe de “dignificar as pessoas”, como o ex-prefeito hoje alega ter sido o caso. A existência de uma gama enorme de modelos de habitação, em diversos casos de maior êxito que o aqui seguido — custoso e ineficaz —só evidencia a falta de ousadia e a inaptidão de nossos governantes na área.