Como políticas de habitação social prejudicam aqueles que deveriam ajudar

CityCenter, no centro de Washington, inclui 92 unidades acessíveis, fruto das leis de Zoneamento Inclusivo de DC. (Imagem: Foster and Partners)

Políticas de habitação social têm um longo histórico de prejudicar as pessoas que eles deveriam ajudar. Felizmente, práticas como a construção de habitações públicas que concentram pessoas de baixa renda em ambientes que incentivam o crime e “limpeza de favelas” têm sido abandonadas pelos seus óbvios efeitos negativos. Mas enquanto o controle de aluguel continua sendo uma característica importante nos mercados de habitações em Nova York e São Francisco, suas consequências negativas já são bem reconhecidas. Por todo o mundo, políticos estão começando a admitir que melhorar o acesso à moradia exige um aumento na oferta de moradia, em resposta ao crescimento da demanda.

Enquanto o apoio a políticas de acessibilidade mais antigas tem se dissipado, o mesmo não se pode dizer sobre Zoneamento Inclusivo — políticas de zoneamento que impõem a construtoras cotas mínimas de habitações sociais. De Nova York à California, seus defensores anunciam a todos os sucessos da política. Zoneamento Inclusivo se destaca porque tem a vantagem de apoiar a diversidade socioeconômica, e seus custos são pouco visíveis e “espalhados” a diversas pessoas. No entanto, Zoneamento Inclusivo tem uma série de desvantagens, incluindo os custos escondidos e seu fracasso em lidar de maneira significativa com o problema da acessibilidade para um número maior de pessoas. Nova York, por exemplo, precisa de mais de 300 mil unidades até 2030. Em contrapartida, Zoneamento Inclusivo criou apenas 2800 apartamentos acessíveis desde 2005.

Montgomery County, um subúrbio próximo a Washington, tem talvez o programa de Zoneamento Inclusivo mais estabelecido do país. O programa produziu cerca de treze mil unidades nos últimos trinta anos. Montgomery County é lar para mais de um milhão de pessoas, 20% delas com renda anual de menos de $43.000. Enquanto essa renda é extraordinariamente alta comparada ao resto do país, isso faz do aluguel médio na região, de algo próximo a $2.300, um valor fora do alcance para muito mais pessoas do que uma política de Zoneamento Inclusivo agressiva pode servir.

Enquanto o Zoneamento Inclusivo de Montgomery County não chega a uma porcentagem grande da sua população, ele tem provido muito mais unidades que as outras cidades. As leis de Zoneamento Inclusivo de Washington de 2006 exigiam que desenvolvedores reservassem 8 a 10% dos seus empreendimentos para habitações sociais em todos os novos projetos de mais de 10 unidades. De acordo com o relatório mais recente, de 2012, o programa de DC ainda não alcançou seu primeiro beneficiário. As unidades do Zoneamento Inclusivo que chegaram ao mercado estão vazias. Isso é em parte pelo fato de que as unidades, com preços que deveriam ser acessíveis a entre 50% e 80% das famílias de classe média, não têm o melhor custo-benefício para essas pessoas, já que potenciais beneficiários não conseguem se qualificar para a hipoteca. Unidades de Zoneamento Inclusivo tendem a ser apartamentos de um ou dois quartos. Moradores com renda baixa ou média conseguem encontrar habitações muito mais acessíveis do que as fornecidas pelo Zoneamento Inclusivo dividindo um apartamento maior, morando em uma república ou com suas famílias. Ao anexar essas habitações sociais a prédios, muitas vezes, de luxo, o Zoneamento Inclusivo suga os recursos das habitações acessíveis para o tipo de moradia que será menos comprada.


“Enquanto providencia habitações sociais para pouquíssimos sortudos, o Zoneamento Inclusivo também deixa as habitações menos acessíveis para todo o resto que não recebe o benefício ao reduzir a oferta e desviar o mercado para unidades de luxo que podem subsidiar as habitações sociais.”


argumentos para afirmar que habitações de renda-mista trazem benefícios para pessoas de renda baixa, mas é difícil negar que os beneficiários de Zoneamento Inclusivo são vencedores da loteria. Eles vivem em em bairros desejáveis, em habitações novas que custariam muito mais a preço de mercado. No entanto, os efeitos do Zoneamento Inclusivo não estão limitados aos seus beneficiários e os custos não são totalmente internalizados pelos incorporadores. Como os incorporadores vão perder dinheiro em unidades de Zoneamento Inclusivo que eles constroem, esse custo precisa ser reparado nos valores das outras unidades para que o projeto consiga ser feito. Isso aumenta os custos de construção e também incentiva a criação de unidades de luxo que podem absorver melhor os custos das unidades de Zoneamento Inclusivo. Enquanto providencia habitações sociais para pouquíssimos sortudos, o Zoneamento Inclusivo também deixa as habitações menos acessíveis para todo o resto que não recebe o benefício ao reduzir a oferta e desviar o mercado para unidades de luxo que podem subsidiar as habitações sociais.

Zoneamento Inclusivo parece ser gratuito para todos menos os incorporadores mas, na verdade, os consumidores compartilham os custos das unidades através de taxas “invisíveis”. Ao deixar mais caras as novas construções, o Zoneamento Inclusivo reduz a taxa pela qual os preços de unidades mais velhas e menos desejáveis diminuem ao ponto de ficarem acessíveis a moradores de baixa e média renda — o processo de “filtragem”, já comentado aqui no site. Acrescentar habitações sociais a novas construções garante que elas beneficiem menos pessoas que a mesma quantidade de recursos desprendida poderia beneficiar de outras maneiras. Apoiadores do Zoneamento Inclusivo enfatizam a importância de regiões diversificadas socioeconomicamente, mas ignoram os custos de oportunidade. Pessoas de baixa renda podem preferir utilizar os recursos de morar em uma região diversa de outras maneiras: investindo em um negócio, em educação, ou priorizando uma alimentação mais nutritiva, por exemplo.

Como o economista Ben Powell explica, Zoneamento Inclusivo pode ser desenhado para não ter efeitos nos preços de mercado se os desenvolvedores forem permitidos a voluntariamente trocar o fornecimento de habitações sociais por bônus de densidade. No entanto, como Stephen demonstrou neste artigo, Zoneamento Inclusivo cria um lobby de habitações sociais que se opõe ao aumento de potencial construtivo sem requisitos de acessibilidade. Eliminar Zoneamento Inclusivo colocaria todos os apoiadores da acessibilidade no mesmo time. A mesma quantidade de recursos que são utilizados para unidades de Zoneamento Inclusivo poderia ser utilizada como impostos transparentes e transferidos para pessoas de baixa renda ao invés de habitações de luxo. Isso também permitiria que os recursos fossem distribuídos com base em necessidade, ao invés de só oferecer a pouquíssimos uma chance de ouro.

Texto publicado originalmente no site Market Urbanism em 29 de maio de 2014.

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