Belo Horizonte: o caminho para a recuperação

Há cinco anos, escrevi um artigo apontando uma perspectiva pessimista para Belo Horizonte, na iminência da aprovação de um novo plano diretor. O artigo apresentou um diagnóstico do padrão de desenvolvimento da capital e sua tese sustentou importantes alterações no projeto de lei em tramitação – um plano de transição de 3 anos com a manutenção de índices de aproveitamento básico do plano de 2010 e ampliação do índice máximo em 47% nas áreas centrais, de 3,4 para 5. Cinco anos depois, podemos fazer um diagnóstico mais otimista após o despertar de segmentos importantes da sociedade e de novos empreendimentos que surgiram na cidade.

Por três décadas, a estrutura urbana de BH sofreu um processo de descentralização, com migração de investimentos, empresas e população para áreas afastadas ou municípios periféricos em detrimento do seu núcleo central, que deprecia e desvaloriza. A perda de 60 mil habitantes no município entre 2010 e 2022, segundo dados do último Censo realizado pelo IBGE, é o resultado de uma política urbana deliberada. Leis de uso do solo restringem o potencial de construção dos terrenos, inviabilizando a ampliação do estoque imobiliário para sustentar a demanda de crescimento populacional e renda, principalmente nas áreas centrais, causando a dispersão da população e a planificação do seu perfil de densidade.

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Belo Horizonte exportou crescimento populacional e econômico e perdeu habitantes para outros municípios. O espraiamento urbano é nocivo e antagônico à agenda ambiental dos que promoveram os últimos planos diretores. 

Em notícia veiculada no MG TV, planejadores e ambientalistas criticam a forma como a expansão urbana tem tomado o Vale do Sereno  – área de Nova Lima às margens de Belo Horizonte. As edificações de médio e alto porte, elaboradas sobre caixas de estacionamento e espaços de lazer acopladas nas encostas da Serra do Curral, de fato depredam a robusta vegetação e, de acordo com eles, interrompem as correntes de ar fresco em direção a Belo Horizonte, elevando a temperatura da cidade. Houvessem apoiado leis menos restritivas em BH, grandes edifícios permaneceriam próximos ao Centro de BH e o Vale do Sereno poderia ter sido tomado por edificações mais elegantes de pequeno e médio porte, típicas de vales. 

Hoje, cerca de 40 mil belo-horizontinos habitam os vales de Nova Lima, tornando ele o município mais rico do Brasil. Mas a intensidade de uso do solo no relevo acidentado, frente a uma estrutura viária e sanitária precária, aponta sinais de limite ao desenvolvimento. Outra área de Nova Lima, mais plana, na Lagoa dos Ingleses, configura-se como uma nova ameaça à capital. A área de 2.700 hectares adquirida pela CSul está a 32 km do centro de BH e já possui um masterplan de R$ 2,5 bilhões em investimentos para 109 mil habitantes.

Se não houver mudanças políticas, a escolha da classe afluente e das futuras gerações será entre um Centro novo e tecnológico ou um Centro antigo e depreciado. Cidades ainda mais antigas como Chicago, com menos restrição ao uso do solo na região central, mantiveram o desenvolvimento no local, preservando sua relevância. O que fizemos do nosso Centro?

Belo Horizonte corre contra o tempo. Mas o despertar de segmentos da sociedade, as iniciativas de revitalização do Centro e os novos empreendimentos dentro da Av. do Contorno são motivos para um otimismo moderado. 

O prédio do antigo Bemge, na Praça Sete, ao lado do espetacular Cineteatro Brasil, cede espaço ao P7 criativo – Agência de Desenvolvimento da Indústria Criativa de MG. O edifício Soul, da Construtora Caparaó, será um dos mais altos da cidade, e ajudará a recuperar valor na região central. O edifício ocupará uma área de 2.760 m² onde havia lotes com edificações de 2 a 4 andares. A aquisição dos pequenos edifícios para demolição e construção do novo só foi viável devido à possibilidade de se atingir o Coeficiente de Aproveitamento (CA) máximo de 5 vezes a área do terreno durante o plano de transição, quando o CA básico era 2,7. A construtora adquiriu direitos de construção adicionais de imóveis tombados no mercado privado – cujos preços eram inferiores aos da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) ofertada pela prefeitura. 

O pedaço de terra ofertará 13,8 mil metros quadrados de área líquida residencial com valor médio de R$22.000,00 por metro quadrado. A base do edifício possui sete lojas voltadas para a rua, cuja área construída não foi computada no cálculo do índice de aproveitamento, conforme o incentivo da Prefeitura para edifícios com fachada ativa. Esse incentivo possibilitou que o edifício atingisse uma área construída maior do que 5 vezes a área do terreno.

O preço astronômico por metro quadrado é resultante dos custos associados à compra das propriedades, do limite ao aproveitamento do terreno e da escassez de novos empreendimentos residenciais na localização central. Mas entre 2019 e 2023 tramitaram na prefeitura vinte e um novos empreendimentos residenciais e três comerciais com coeficientes máximos superiores ao da lei passada, – aproximadamente R$ 1,2 bilhões em investimentos residenciais que expandirão a oferta local em mais ou menos 80 mil m². Houve também a tramitação de outra dezena de novos empreendimentos com CA entre 2 e 3,4, incluindo o History Funcionários, mais robusto empreendimento em construção na cidade. Já é visível a elevação da atividade social e econômica em áreas da região central, mas há espaço para muito mais.

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O edifício Soul deve ser o primeiro empreendimento com CA superior a 5 em Belo Horizonte desde a década de 90. Com um VGV estimado em R$ 320 milhões, o empreendimento levantará cerca de R$ 5 milhões por ano em IPTU, onde se arrecadava menos de R$ 1 milhão – sem que os custos públicos aumentem proporcionalmente. Os estabelecimentos comerciais e de serviços locais irão faturar mais com a nova clientela, ampliando a utilização da sua capacidade instalada. Este fenômeno de ampliação de receitas e redução de custos marginais é chamado economias de escala da aglomeração, um dos fenômenos que justificam a existência das cidades e o seu poder de fomentar a produtividade. 

Entendidas como motores de prosperidade, as cidades podem ser economicamente definidas pelo acúmulo de capital humano e capital físico – como máquinas e edificações – em uma área. As empresas e as pessoas se beneficiam da difusão de ideias, da concentração de empresas e insumos que necessitam, e de grupos de trabalho especializados que promovem variedade de bens e serviços e ampliam a qualidade de vida. Não houvesse economias de aglomeração, as pessoas e empresas poderiam espalhar-se pelo território homogeneamente sem que houvesse perdas econômicas. Não haveria cidades! Portanto, a estratégia de restringir o potencial de uso do solo e dispersar a população não é apenas prejudicial ambientalmente e economicamente, como representa a negação da função social e econômica da cidade e sua própria existência. 

Em uma análise das regiões metropolitanas europeias, um estudo publicado recentemente na revista européia “Regional Studies” reafirma a noção básica de que uma população urbana maior afeta positivamente a produtividade regional, mas a interação entre a tamanho e a multicentralidade tem um efeito negativo na produtividade. A fragmentação da cidade em multicentros parcialmente integrados gera deseconomias quando as múltiplas partes da cidade passam a se comportar como pequenos municípios. 

Já no Relatório de Desenvolvimento Mundial (WDR-2009) do Banco Mundial, relevante para cidades de países em desenvolvimento, consta: “A principal mensagem do relatório é que o crescimento econômico será desequilibrado. Tentar espalhar a atividade econômica é desencorajá-la.” 

Um dos autores do relatório do Banco Mundial, o urbanista francês Alain Bertaud, esteve em Belo Horizonte para o lançamento do seu livro. Alain ficou perplexo com o argumento usado pelo jurista José Afonso Silva para justificar a restrição de potencial de uso do solo em cidades brasileiras citado no meu artigo de 2018. Normalmente as cidades restringem o CA para limitar o “congestionamento” ou para preservar a “luz”. Com toda sua experiência internacional, Bertaud nunca viu uma restrição de CA para promover a equalização dos preços da terra, impedindo o melhor aproveitamento das terras desejadas. Ao analisar os perfis de densidade das cidades brasileiras que embasaram o artigo, Bertaud constatou também que poucas cidades, com exceção da antiga União Soviética, têm perfis de densidade tão erráticos como as principais cidades brasileiras – entre elas, Belo Horizonte.

O Plano Diretor de transição expirou no início de 2023 e o CA básico foi reduzido a 1 em toda a cidade até 2028. Com a perspectiva de queda da atividade imobiliária, a nova prefeitura de BH, em consenso com a CMBH, reduziu o preço da OODC em 50% nas áreas de ocupação preferencial, e introduziu desconto de 30% para pagamentos à vista. Esta é uma iniciativa importante para a viabilidade de empreendimentos na Zona Central, porém ainda muito tímida.

O custo de se ofertar área construída em BH, é superior ao de Nova Lima e, com o limite de aproveitamento do solo, o preço exigido de venda será alto. Para tornar a capital mais atrativa e acessível, portanto, será preciso elevar os incentivos à construção como elevar os coeficientes de aproveitamento;  ajustar regras de afastamentos obrigatórios para permitir a melhor utilização de terrenos urbanos e  reduzir o preço da OODC. Nesse sentido, é bem-vindo o plano da CODESE-BH de reviver o Centro elevando o coeficiente no hipercentro, mas é possível ser insuficiente para atração de investimentos e a recuperação da área em maior escala e velocidade. 

A gestão pública que assumir a cidade em 2024, deve incumbir-se de tornar o serviço público mais eficiente, aprimorando seus carentes sistemas de gestão e informação públicas para desenvolver índices vitais de monitoramento urbano, facilitar o empreendedorismo e preparar a cidade para um plano diretor mais versátil e inteligente.