Regularização Fundiária | Guia de Gestão Urbana

A maior parte das comunidades informais no Brasil atualmente se encontra em terra pública, inatingível pelo mercado imobiliário formal. Comunidades históricas devem ser regularizadas para permitir que seus moradores tenham os mesmos direitos dos demais cidadãos em relação aos seus imóveis.

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De acordo com o complemento ao Censo de 2010, no ano de 2015 existiam, no Brasil, 11.425.644 de pessoas — o equivalente a 6% da população do país — morando em “aglomerados subnormais”, nome técnico dado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) para designar locais como favelas, invasões e comunidades com, no mínimo, 51 domicílios.

Cerca de 80% dessas comunidades estão localizadas em terrenos públicos[1] e, segundo a Constituição Federal, com exceção de alguns casos específicos, não podem ser formalizadas por meio de usucapião. Usucapião é o direito previsto em lei pelo qual um cidadão adquire a posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência do uso deste, dando-lhe função social, por um determinado tempo.

Assim, a grande maioria das comunidades informais se mantém na ilegalidade, sem ser consideradas bairros formais da cidade e sem receber qualquer tipo de investimento em infraestrutura. A manutenção desse privilégio da propriedade pública sobre áreas privadas perpetua e incentiva a criação dessas comunidades, que se estabelece de forma inadequada.

Apesar da ausência de previsão constitucional, hoje é possível a ação de usucapião especial urbana coletiva, conforme já realizado na Comunidade do Cantagalo, no Rio de Janeiro, resultado de projeto idealizado pelo Instituto Atlântico. De acordo com esse think tank, que acompanhou os resultados do projeto, a escritura definitiva do imóvel gera para os moradores e para o bairro:

• segurança da posse permanente que garante direito a moradia adequada;

• empoderamento social dos membros da comunidade;

• redução na taxa de criminalidade local com a redução das tensões sociais;

• impedimento de novas ocupações na região pelo interesse dos próprios moradores, agora proprietários;

• integração socioespacial dentro da estrutura urbana da sociedade formal;

• urbanização da região e expansão dos serviços públicos e privados;

• valorização do preço dos imóveis dentro do bairro regularizado e dos bairros ao redor;

• melhoria da qualidade dos investimentos nos imóveis pelos moradores, a partir da segurança adquirida com o título de propriedade;

• acesso aos mercados de crédito que antes estavam indisponíveis às famílias e aos empreendedores, na medida em que agora existe um patrimônio legalizado;

• aumento da arrecadação fiscal no bairro regularizado e nos bairros ao redor.

É importante destacar que processos de regularização fundiária são extremamente complexos e, não obstante sua urgência, devem ser executados com muito planejamento e cautela. Dado que em tais comunidades a informalidade está enraizada na cultura, é necessário convencer e obter ampla aprovação da população sobre a série de benefícios que a regularização pode trazer.

É necessário realizar um levantamento fundiário detalhado sobre cada imóvel informal de cada uma das comunidades, para que a regularização esteja de acordo com a realidade, evitando a todo custo divisões arbitrárias de lotes e propriedades. Diferentemente do que muitos imaginam, comunidades informais frequentemente possuem registros imobiliários próprios, geridos pelos seus centros comunitários, que devem ser devidamente incorporados aos registros de imóveis da cidade formal.

Também é importante a determinação de um marco legal temporal para o processo de regularização, evitando uma “corrida” de possíveis novos moradores que, de maneira oportunista, se mudam para as regiões que serão regularizadas.

O modelo de regularização fundiária do Projeto Cantagalo é um exemplo a ser seguido pelas comunidades informais do país. O detalhamento do projeto executivo do processo pode ser encontrado no site do Instituto Atlântico (www.atlantico.org.br).

1.Estimativa aproximada do Caos Planejado para o município de São Paulo, considerando levantamento realizado com dados da Sehab. Segundo Rafael Santos, assessor jurídico da Secretaria de Habitação de Santo André, este número chega a 90%.

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