Novas construções causam despejos?

Um estudo cuidadoso das desocupações em San Francisco diz que não.

Entre alguns ativistas de bairro, é popular a crença de que a construção de novas habitações força o despejo de moradores. A maioria dos economistas é muito cética sobre esse argumento em relação às metrópoles, ainda que seja possível, pelo menos teoricamente, causar alguns efeitos na vizinhança. Por exemplo, a construção de um prédio provocar uma mudança na forma como o bairro é visto e fazer com que as habitações já existentes nos arredores do empreendimentos se tornem mais atraentes e valiosas. (Existe a hipótese de que essa valorização é diluída pela oferta adicional de moradias.)

Se houvesse algum lugar onde se esperaria encontrar sinais desses despejos localizados, seria em San Francisco. A cidade é famosa por suas moradias extraordinariamente caras e pela grande dificuldade de aprovar novas construções. Além de muitos bairros à beira da gentrificação.

Um estudo recente da Kate Pennington, da Universidade da Califórnia, analisa de perto os dados de desocupações em São Francisco para ver se os novos empreendimentos levaram a um aumento na procura pelas habitações nas proximidades. E sua conclusão geral é que novas construções não têm efeito estatístico discernível na taxa de despejo. Descrevendo suas descobertas sobre os efeitos do mercado de novas moradias sobre as taxas de despejo, Pennington relata:

“Cada uma dessas estimativas pontuais é estimada precisamente em zero, não superior a 0,05 pontos percentuais e sempre estatisticamente indistinguível de zero. Isso significa que a probabilidade mensal de uma desocupação não se altera devido à construção de novas moradias nas proximidades.”

Sua conclusão geral é que novas construções não têm efeito estatístico discernível na taxa de despejo.

O estudo de Pennington é notavelmente detalhado e meticuloso. De projeto em projeto, de quadra em quadra, ela reúne dados de novas construções e de todas as notificações de desocupações emitidas em São Francisco ao longo de uma década. Ela analisa os despejos antes, durante e após a construção de novas moradias, e expande sua análise separadamente para taxas de mercado e moradias populares. Ela analisa individualmente mais de 1.000 projetos habitacionais diferentes para ver se algum deles foi associado a crescimento no número de desocupações.

Não surpreendentemente, o estudo gerou considerável controvérsia. Alguns ativistas contra a gentrificação contestam os resultados dos estudos, alegando que os dados estão incompletos e vão contra suas experiências. O Mission Local (blog do Mission District, bairro de San Francisco) preocupa-se que “o relatório de Pennington poderia servir como uma arma para a facção YIMBY (Yes In My Back Yard) da cidade, que defende fervorosamente um excesso de novas construções em todos os níveis de acessibilidade”.

Uma questão importante é se as notificações legais de desocupação são um bom balizador para esta medição. Nem todas estão associadas ao despejo espontâneo, onde alguns inquilinos são pressionados ou assediados por seus proprietários. Mas, como Pennington argumenta, há poucas razões para acreditar que os proprietários prefiram ou tenham maior probabilidade de usar essas táticas em vez de procedimentos legais de despejo.

Se fosse para encontrar um efeito localizado de desapropriação como resultado de uma nova construção, alterando o caráter de um bairro e gerando um aumento na procura por propriedades próximas, provavelmente o encontraria em uma cidade como San Francisco, onde os preços são altos, a oferta é fortemente restrita e os novos empreendimentos ocorrem em densos bairros urbanos. O fato de quase não haver um impacto perceptível de novas construções na taxa de despejo é um forte sinal de que devemos nos concentrar mais nos benefícios da expansão da oferta de moradias e se preocupar menos se a nova construção irá causar desapropriações, mesmo localmente.

Kate Pennington, “The Impact of Housing Production on Legal Eviction in San Francisco,”  junho de 2018.

Texto publicado originalmente em City Observatory em 11 de setembro de 2018. Traduzido para o português por Gabriel Lohmann, com revisão de Anthony Ling.