As pessoas são contra as construções ou ao lucro dos construtores?

Os moradores frequentemente são contra novos prédios ou a um aumento da densidade em suas vizinhanças, quando falamos de casas subsidiadas, prédios de apartamentos ou casas com jardins — sem entrarmos no fato deles acreditarem ou não que seu bairro precisa de mais habitações. A oposição a novos lares pode prejudicar os objetivos da vizinhança em termos de acessibilidade e sustentabilidade. Mas e se as pessoas não gostarem do empreendimento por não quererem ver os incorporadores lucrarem? E se as regras que resultarem dessa visão — aquelas que punem os construtores — na realidade incentivarem apenas os incorporadores mais ricos e agressivos, impedindo a construção de todos os tipos de casas, menos as mais caras, acabando por punir a comunidade?

Será que temos interpretado errado essa oposição? Geralmente atribuímos motivações relacionadas à aversão ao risco, sejam elas diretas — como preocupações com aumento do aluguel, congestionamentos, perda das características do bairro ou sobrecarga na infraestrutura —, complexas, injustificadas ou então desprezáveis, como o preconceito com recém-chegados ou com viés de raça e classe.

Mas, em um estudo de oposição da vizinhança a novos prédios, os pesquisadores da UCLA, Paavo Monkeonen e Michael Manville, descobriram que a preocupação com possíveis prejuízos é apenas parte da história. Um motivador mais poderoso para se opor a novas moradias pode ser o desejo de punir outra pessoa. Leia-se os incorporadores.

Em uma pesquisa com 1.300 pessoas no condado de Los Angeles, eles encontraram evidências poderosas de que sentimentos negativos sobre incorporadores motivam sentimentos negativos sobre o empreendimento, possivelmente até mais do que a aversão a prejuízos. Especificamente, Monkeonen e Manville relatam que “a oposição ao novo desenvolvimento aumenta em 20 pontos percentuais quando os entrevistados informam que um incorporador provavelmente obterá um grande lucro com a construção”. Importante salientar que a pesquisa é experimental e merece mais estudos, mas essa magnitude, eles relatam, é o dobro do aumento da oposição associado a outras preocupações mais comuns, como o trânsito.

Os comportamentos comuns sobre habitação mantêm-se verdadeiros nesse estudo: é mais provável que as pessoas sejam contrárias a um novo edifício em sua vizinhança, em oposição a construção do mesmo edifício em outros lugares. Menções a congestionamentos ou infraestrutura ajudam a criar oposição ao empreendimento. Mas a oposição é mais poderosa quando relacionada ao incorporador. “Quando dissemos aos entrevistados que um construtor pode ter recebido permissão especial para construir e que ele obteria um grande lucro, eles se tornaram muito mais hostis a novas habitações — mais do que com qualquer outro argumento”.

Espraiamento de Los Angeles, EUA. (Imagem: Ali Eminov/Flickr)

O surpreendente aqui não é que as pessoas não gostem de incorporadores, mas a força desse argumento em relação à aversão ao risco. Em vez de agir em seu próprio interesse, as pessoas parecem motivadas a aplicar as normas locais de justiça. Punir os construtores parece uma forma de quebrar um padrão de vencedores e perdedores. Isso ajuda a explicar a popularidade das regulamentações que impõem custos aos incorporadores. “Se os residentes ficam satisfeitos ao verem os desenvolvedores serem punidos”, eles escrevem, “a persistência desses programas diante de evidências ambíguas sobre sua eficácia se torna menos misteriosa”.

Mas isso poderia sair pela culatra. Monkeonen e Manville nos lembram que parar os incorporadores — e suas construções — em cidades prósperas pode punir outras pessoas. Os preços das moradias permaneceriam altos, o que agrava a segregação por renda e raça, leva as pessoas a andarem distâncias maiores e muda a pressão da gentrificação dos bairros mais ricos para os mais pobres. Nosso progresso em direção à acessibilidade nas cidades onde a oferta de moradia é escassa pode exigir uma mudança no pensamento sobre o que é realmente justo e para quem. É possível deixarmos de lado os construtores e focar nas pessoas que podem ou não ter recursos para viver em certos bairros? Poderia essa interpretação da justiça superar a indignação pelo lucro dos incorporadores?

Para ser justo, há razões para que os construtores sejam tachados como vilões em tudo, desde reuniões na câmara de vereadores da cidade a incontáveis filmes. (Existe até uma lista com os incorporadores vilões do cinema.) Eles são os agentes mais visíveis de mudança presentes nos locais onde as pessoas se importam. Nós nos lembramos deles não por suas virtudes, como desenvolver a vizinhança ou o prédio em que estamos vivendo atualmente, mas pelas mudanças devastadoras às quais estão associados — como a desapropriação de comunidades pobres para a criação de campos de golfe.

Além disso, como os pesquisadores apontam, as pessoas podem considerar esse um mercado inerentemente repugnante. Enquanto tantas pessoas lutam para comprar uma casa, a ideia de lucrar com a habitação pode parecer moralmente inadequada. Mesmo que o efeito geral seja disponibilizar mais casas e manter uma cidade acessível, se a transação em si parecer ética ou moralmente errada, os benefícios sociais podem ser perdidos ou ignorados. E é ainda pior se as pessoas acreditarem que os incorporadores estão se beneficiando de favores e contrariando as regras, dizem Monkeonen e Manville. E essas narrativas sobre incorporadores provavelmente contribuem para um cinismo mais amplo sobre os negócios e os ricos.

Nesse contexto, sugerir que tentemos ver os construtores como parceiros, e não como adversários, é exagero. Mas Monkeonen e Manville alertam que as atitudes anti-incorporador podem levar a um ciclo vicioso de regulamentação e ressentimento: evitar que eles tenham ganhos considerados indevidos leva a regulamentações restritivas que desencorajam todos os construtores, exceto os mais agressivos e ricos. Portanto, ao puni-los, não apenas arriscamos impedir a acessibilidade — e punir as pessoas que precisam de casas — mas também inibimos todos, exceto os incorporadores menos desejáveis ​​e o luxo dos projetos mais caros. Isso reforça estereótipos e antipatia sobre construtores em um ciclo de repugnância, objeção e progresso estagnado. Como Monkeonen e Manville colocam, “o bloqueio do produto para punir o produtor tem uma consequência visível a curto prazo que pode parecer progressiva (supondo que o incorporador seja rico), mas há uma conseqüência de longo prazo menos visível que atinge pessoas vulneráveis ​​em outros lugares.”

Mais uma vez, tentar mudar a maneira como as pessoas se sentem sobre os incorporadores será uma subida íngreme. Mas, para romper com o ciclo de regulamentação e ressentimento, e derrubar a oposição, seríamos sábios em recalibrar nossa definição coletiva de justiça. As mesmas pessoas de bom coração que querem dar um soco nos construtores podem estar convencidas de que seus lucros sejam uma troca justa para que o bairro tenha casas de todas as formas e tamanhos disponíveis e acessíveis a vizinhos de todos os níveis de renda. Elas poderiam ver os incorporadores como ferramentas necessárias e importantes para alcançar objetivos justos e morais para a vizinhança, mesmo que para isso precisem torcer o nariz.


Texto publicado originalmente em Sightline em 12 de setembro de 2018. Traduzido para o português por Gabriel Lohmann, com revisão de Anthony Ling.

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    Conrado

    Ela apresenta uma “evidência poderosa” de que os incorporadores são, na verdade, pobres vítimas de uma indignação irracional ao lucro, nesta suposta sociedade em que a população é interessada e ativa no planejamento urbano e consegue mobilizar gestores para regular o mercado de habitação (sem nunca citar que regulações tão penosas ao pobre incorporador são essas). Talvez faça sentido em países desenvolvidos em que o mercado responda efetivamente as demandas da população (e para isso as alcance, como nunca ocorreu no Brasil) e as incorporadoras não atuem historicamente de forma suja e infame como é escancarado em países da periferia capitalista. Aqui soa absurdo e mal intencionado.

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    Eduardo Vasconcellos

    A pesquisa não se correlaciona com o mercado brasileiro, pois além de serem mercados totalmente diferentes, a perceção da população sobre o mesmo é mais diferente ainda, uma vez que lá eles sofreram na pela a crise de 2008 gerada pela bolha imobiliária. Pesquisa interessantissima, mas seus dados não podem ser replicados em uma praça diferente, principalmente aqui no Brasil, onde cada região tb possui suas peculiaridades.

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    Marcelo R.

    Excelente e corajoso artigo! Devemos sempre focar na razão e não na emoção. Os poder público, com seu viés populista, se vale desse sentimento e se apresenta como o defensor do povo em relação aos incorporadores (“inimigo”), aumentando cada vez mais a regulamentação urbana. Quem sai perdendo no final é o próprio povo, que com menor oferta de imóveis tem que pagar mais caro e morar mais longe.

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