A área mínima das unidades residenciais

Imagem: Petr Dvorak/Flickr.

A área mínima das unidades se tornou uma matéria controversa. Diversas associações de moradores não desejam a permissão da construção de unidades com áreas muito reduzidas. Isso se faz em contradição com a contemporaneidade, visto que este tipo de apartamento atenderia um grande número de jovens solteiros, separados e idosos que necessitam de uma unidade de menor tamanho com menores custos de manutenção.

No final do século XIX, ainda no Império, o decreto N° 9.511 de 1885 estabelecia apenas o tamanho das habitações pelo número de pessoas, para uma ou duas pessoas e para famílias até seis adultos ou oito (sendo seis adultos e duas crianças). O decreto N° 762 de 1900 estabelecia que nenhum cômodo teria superfície inferior a 9 m², mas não fixava área mínima para as unidades.

No início do século XX, as casas mais antigas de 1 ou 2 pavimentos situadas no Centro do Rio de Janeiro começaram a ser transformadas em pousadas, casas de cômodos e de pensão, divididas em pequenos quartos, tendo os banheiros na parte dos fundos. Com a edição do decreto N° 2.087 de 1925 pelo prefeito Alaor Prata, foram estabelecidas condições mínimas para os compartimentos destinados a habitação, com área mínima de 8 m² e uma janela em plano vertical abrindo diretamente para o espaço exterior. Seriam também admitidos sótãos, águas furtadas e mansardas com área mínima de 10 m².

Em seu Plano de Remodelação, Extensão e Embelezamento (1930), Agache escrevia: “acreditou-se, primeiramente, poder abandonar a solução de ‘zoning’ à iniciativa particular, mas tornou-se evidente que, afora raras exceções, a iniciativa particular interessava-se unicamente pela construção de imóveis de rendimento, sem se preocupar com o ponto de vista da higiene e da moral”. As pesquisas empreendidas para remediar este estado de coisas conduziram a reforma dos regulamentos para construção, a publicação de leis relativas ao zoning e à preocupação das habitações módicas. É preciso convencer-se que a grande cidade necessita de toda a escala de tipos de habitação, desde a pequena casa campestre até os grandes edifícios. No seu anexo “Legislação e Regulamentos”, Agache propõe que nas habitações que tiverem três compartimentos (sala, banheiro e cozinha), um desses compartimentos deverá medir, pelo menos, doze metros quadrados.


É preciso convencer-se que a grande cidade necessita de toda a escala de tipos de habitação, desde a pequena casa campestre até os grandes edifícios.


O Código de Obras, aprovado pelo decreto N° 6.000 de 1937, estabelece em seu glossário que “casa de apartamentos é aquela com dois ou mais apartamentos, destinada a residência permanente compreendendo cada apartamento pelo menos dois compartimentos, um dos quais de instalação sanitária”. Ele define também Habitação Coletiva como o “edifício que serve de residência permanente a pessoas de famílias diversas”.

Em 1967, a Lei N°1.574, já no Estado da Guanabara, em seu Quadro Geral do Uso da Terra, estabeleceu as zonas e tipos de uso. Durante este período (1937-1967) foram construídos na cidade diversos edifícios com apartamentos com área mínima, conhecidos como quitinetes. Dois de seus exemplos, o Edifício Rajah na praia de Botafogo com 400 unidades e o n° 200 da Rua Barata Ribeiro, tornaram-se símbolos de unidades para usos diversos, denominados “garçoniéres”, o que levou a população a criticar a sua existência e assim estes tipos de unidades foram proibidas na maior parte das áreas residenciais da cidade.

Ao longo das décadas seguintes, as novas posturas urbanas traziam em seus decretos e leis determinação de áreas mínimas para as unidades que variavam por região ou zoneamento. Na década de 1970, o Decreto N° 322/1976, em seu Quadro X, determinava áreas mínimas das unidades que variavam de 30 m², em Bairros da V e VI RAs, até 60 m², em regiões mais afastadas da área central e também em vias comerciais denominadas Centros de Bairros (CB). Na década de 1980, os decretos para Maracanã, Andaraí, Vila Isabel e Grajaú determinaram a área útil das unidades em 40 m². Na década de 2000, o Projeto de Estruturação Urbana (PEU) de São Cristóvão e da Taquara determinou, para edificações novas, área útil mínima de 30 m². Mais recentemente, em 2019, o novo código de obras permite que as unidades residenciais tenham 25 m² de área útil mínima com exceção da Área de Planejamento 4.2, região da Barra da Tijuca. Na AP2 deverá ser atendido ainda a área média mínima de 35 m².

Talvez o cerne da discussão na cidade não passe pelo tamanho das unidades a serem construídas em novas edificações. Questões mais importantes se apresentam, tais como habitação em área central e como incentivá-la. Acima disto nos parece que as legislações deveriam entrar menos em pormenores das edificações e sim se preocupar com a relação entre edifício e cidade e qual a contribuição de uma nova edificação para o espaço urbano e seu contexto. Pensando por este caminho, poderíamos extrair as leis através destas questões: a forma urbana proposta gerando as leis.


Texto publicado originalmente em DCArquitetura em 17 de junho de 2019.

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    Vinícius Adriano Metz

    Esta bom senso deveria vir dos empreendedores. Infelizmente a minoria quer oferecer um imóvel de qualidade a preço justo. Mas entendo que seja perda de tempo a legislação entrar neste nível de detalhe. Burocratiza e alonga o processo de aprovação da construção. De tempos em tempos a legislação vai alterando, se permite área menor, a forma da cidade não se mantém e a consequência de ter existido a lei e não ter existido foi a mesma.

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    Ana Mello

    É da natureza Humana que sejam atendidos suas necessidades primárias; de forma grosseira, ” Comer, cagar e dormir.” Trocaria a última palavra por se higienizar, muito mais ampla. Sem essas necessidades básicas atendidas o homem não consegue progredir em seus desejos mais amplos. Isto é biológico, princípio básico de habitabilidade. Cabe ao Estado estabelecer e oferecer de “sobrevivência” ao cidadão e as cidades. Outras questões pertencem a subjetividade, também de suma importância principalmente na sociedade do século XXI.

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