Como o preço dos terrenos torna o zoneamento desnecessário

A Reason TV divulgou um vídeo comparando Houston com cidades da Costa Leste, mais fortemente regulamentadas, explicando que a legislação para o uso da terra relativamente mais frouxa de Houston contribui para os custos de habitação sejam menores do que em outras grandes cidades. Enquanto o vídeo pinta um retrato exagerado de Houston como um paraíso do livre mercado apesar de ter um espraiamento regulado, Todd Krainin faz alguns comentários importantes sobre a tolerância de uso do solo de Houston.

Por exemplo, as casas de lata da cidade, que economizam nos custos de construção e de energia, seriam ilegais em muitas cidades que têm restrições mais rígidas sobre os códigos de construção. No vídeo, o ex-prefeito de Victoria, no Texas, destaca que, apesar da ausência de zoneamento de atividades em algumas cidades do Texas, os moradores não precisam se preocupar com a indústria pesada surgindo em seus bairros.

Ele comenta que “a economia dita que você não vai colocar uma indústria de transformação ao lado de um bairro residencial”. Ele está se referindo à gradação dos aluguéis que levam a um maior valor de terrenos mais perto de equipamentos urbanos do que de terrenos mais distantes.

Os proprietários cujo uso do solo requer baixo valor da terra não optam por pagar preços elevados para estar perto desses equipamentos. Embora ainda existam ocasionalmente alguns casos legítimos de perturbação entre os usos residencial e industrial por conta das externalidades que se provocam devido à sua proximidade, mesmo sem zoneamento estes casos seriam muito raros. Não faz sentido o uso industrial em terrenos onde as pessoas estão dispostas a pagar um prêmio para moradia.

Não faz sentido o uso industrial em terrenos onde as pessoas estão dispostas a pagar um prêmio para moradia.

Embora alguns planejadores municipais defendam o zoneamento de atividades dizendo que eles estão protegendo os residentes de viverem próximos às áreas industriais, o zoneamento muitas vezes gera um resultado exatamente oposto. Em cidades como Nova York e San Francisco, localidades valorizadas que são determinadas como zonas industriais ficam rodeadas por bairros residenciais ao longo do tempo com o crescimento da cidade.

A incapacidade dos planejadores em manter a legislação atualizada com o dinamismo das cidades indica que regulamentos induzem o uso industrial adjacente ao residencial. Isto leva ao uso do solo ineficiente e gera distúrbio industrial perto das casas. Em Washington, DC, a recente revisão do zoneamento de áreas industriais próximos a Union Station e Navy Yard criou uma rápida gentrificação. Sem o zoneamento, as áreas industrias sairiam gradualmente destas áreas valiosas, permitindo que habitações e comércio entrassem nesses bairros lentamente e permitindo a filtragem dos preços ao longo do tempo.

Em Los Angeles, o problema de determinar o local do uso industrial chegou a um extremo. Torrance, CA, uma cidade onde uma casa mediana é vendida por mais de U$ 600 mil, é o lar de uma refinaria de petróleo, localizada a cerca de quatro quilômetros da costa. A alguns quilômetros a noroeste de El Segundo, onde uma casa mediana vale U$ 860 mil, uma refinaria da Chevron ocupa 400 hectares da propriedade beira-mar. Isto não acontece porque essas empresas gostam de refinar petróleo cercadas por bairros residenciais ou por que acham isso particularmente vantajoso, mas porque é improvável que eles recebam as aprovações necessárias para abrir uma nova refinaria em outro lugar.

Em alguns casos, tais como o de mega-cidades de países em desenvolvimento, é mais provável que os usos industriais irão se localizar adjacentes às habitações do que nos Estados Unidos por causa de diferentes sistemas de transporte. Nestes casos, pessoas com atitudes progressistas podem argumentar que o zoneamento iria proteger os moradores de cidades como Karachi e Lagos de viverem próximos às indústrias poluentes. Mas mesmo nestes casos, o uso de zoneamento, na tentativa de evitar que o mercado imobiliário faça a alocação do uso da terra, fica suscetível a prejudicar moradores mais desfavorecidos das cidades, em vez de fazê-los melhor.

É verdade, os habitantes de países em desenvolvimento aceitam riscos maiores quando vivem perto de fábricas, até mesmo à pequena chance de uma catástrofe como o incêndio de um fábrica próxima a um bairro residencial. No entanto, todos aceitam risco em suas vidas diárias em seus esforços para ganhar a vida e buscar a felicidade. Aqueles com baixos rendimentos nos EUA — e mais ainda nos países em desenvolvimento — aceitam riscos maiores do que aqueles com rendimentos mais elevados, porque a redução do risco é um bem normal cuja demanda aumenta com a renda. Os indivíduos devem fazer a melhor combinação do risco em suas vidas, incluindo a decisão de escolher onde morar em troca da redução de deslocamentos difíceis e perigosos ou por sua vez, para poupar dinheiro com moradia para ter mais recursos para outros itens essenciais.

Nos Estados Unidos, separar legalmente a terra de uso industrial do uso residencial desde o momento zero de uma cidade é pouco provável que resulte em uma mudança significativa na perspectiva do mercado, pois os proprietários de propriedade industrial vão querer encontrar terra barata longe de onde as pessoas vivem. Nos casos em que a indústria e os moradores optarem pela localização um ao lado do outro, vale a pena considerar que as pessoas envolvidas estão fazendo as melhores escolhas dadas as suas circunstâncias. Considerando que as cidades crescem e evoluem é provável que o zoneamento industrial vai acabar ao lado de zonas de usos de maior valor, fazendo com que a legislação alcance o efeito oposto de sua intenção. Nestes casos raros, quando a economia não separar naturalmente a residencia de usos nocivos, o sistema judicial está bem equipado para mediar os casos que possam surgir.

Este artigo foi publicado originalmente no site Market Urbanism em 8 de agosto de 2014. Foi traduzido por Marcelo Chamarelli e revisado por Lucas Magalhães e por Anthony Ling, com autorização da autora.