Sobre as fachadas inativas de São Paulo

Também quero dar minha opinião

Há tempos estou às voltas com o assunto de que o incentivo legal para fachadas ativas em novos empreendimentos em São Paulo não vem trazendo os resultados esperados. Não encontrei nenhum estudo da prefeitura sobre a eficácia de sua própria lei, mas encontrei o documento “Panorama do uso das Fachadas Ativas em São Paulo” da Associação Comercial de São Paulo/ACSP, uma iniciativa louvável, com foco em sua categoria profissional.

Segundo ele, a Vila Mariana apresenta o maior número de empreendimentos com fachada ativa. São 26 prédios de uso misto que oferecem, no total, 45 lojas, 80% delas vazias à época do estudo. Marquei todos no Google e fui ver suas fachadas e a rua em que se localizam no Street View. As imagens são de janeiro de 2025, então a realidade que eu visualizei é da época do estudo e corrobora os números.

O documento da ACSP parece fazer bem esse mapeamento, mas é fraquíssimo quanto à formulação e exploração de hipóteses que possam explicar as causas da vacância. Acredito que falta um estudo conduzido pela prefeitura que confronte os resultados que a lei esperava obter com os resultados reais, elencando os fatores envolvidos e investigando a influência de cada um.

Não creio que fatores “a-espaciais” – competição com o e-commerce, medo da violência urbana, preconceito dos condôminos com certos tipos de comércio etc. – sejam os principais responsáveis pelas lojas vazias. Arrisco dizer que são os fatores espaciais, ou seja, relacionados com localização e desenho, os mais influentes.

Um fator espacial importante é a localização na cidade. O documento da ACSP diz que “A legislação urbanística (…) não é capaz sozinha de criar atratividade e fluxos suficientes para o comércio”. Ele tem razão. A maioria dos comércios é do tipo que é atraído pelo fluxo, e não do tipo que o atrai. Então a localização desses prédios pode ter influência no fenômeno das lojas vazias. Há ruas que têm mais vocação comercial que outras, por sua posição na malha urbana, sua facilidade de acesso e sua possibilidade de distribuição de fluxos: elas atraem mais movimento, e quanto mais gente passar na frente da loja, maiores chances de ela ter clientes. Lojas em ruas que não propiciam essa acessibilidade/visibilidade podem não prosperar. Por isso que a maioria das ruas não é comercial, nem em cidades muito densas.

Outro fator é a localização relativa a outros comércios. O documento afirma: “Relação com o comércio previamente existente: Não há”. Não surpreende. Nenhum dos 26 empreendimentos da Vila Mariana cria continuidade de fachada comercial com prédios adjacentes, até porque quase todos eles são só residenciais, todos têm afastamentos laterais e suas frentes estão desalinhadas. Um comércio se beneficia muito da proximidade com outro comércio – ruas comerciais, feiras e mercados demonstram isso – e a ausência de recuos, tanto frontais quanto laterais, permitiria uma fachada comercial alinhada e contínua, que é muito mais atraente que uma loja perdida no meio de uma quadra.

Para terminar, o fator desenho. E essas fachadas, hein? Não são fachadas comerciais… 70% dos prédios têm apenas uma loja, geralmente gigante, que fica entre o acesso à garagem e a imponente entrada dos moradores, com reentrâncias e saliências e um paisagismo exuberante à frente. Alguns prédios parecem querer uma loja conceito, que atraia gente fina e lhes dê glamour: um showroom de móveis de design, uma livraria de arte, uma maison para noivas. Quase ninguém desenhou térreo para manicure, açougue, armarinho, pastelaria. A pouca quantidade de lojas, o seu superdimensionamento e o desenho da fachada em si limitam a variedade comercial.

Creio que há muitas coisas para estudar e melhorar. Enquanto isso, vamos comemorando as pequenas vitórias: pelo menos todas as fachadas térreas que eu vi, mesmo com as lojas vazias, parecem melhores que muros cegos.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.