O caso da rua Estados Unidos

Dias atrás voltou à mídia o caso de uma edificação de 16 pavimentos na Rua Estados Unidos, Jardim América, em São Paulo, em que a associação de moradores do bairro combate na justiça sua construção desde 2018. O grupo alega que em um período de transição de leis urbanísticas, os empreendedores acharam uma brecha na legislação para encaminhar o projeto do edifício para aprovação.

Anteriormente, na legislação de 2004, havia dois tipos de zoneamentos e a Rua Estados Unidos servia de limite entre elas. De um lado a ZER1, zona estritamente residencial onde apenas casas podem ser construídas, e do outro, em direção à Av. Paulista, a ZM3b, zona mista mais flexível a construções e usos. 

Em 2014, quando aprovado o novo Plano Diretor Estratégico, houve incentivos ao uso misto e fachada ativa para os empreendimentos. Já em 2016, a nova Lei de Zoneamento criou novas faixas de zonas para aquela região. Justamente na Av. Estados Unidos, lado Av. Paulista, a ZCOR, uma espécie de zoneamento de transição entre uma extremamente residencial, agora tombada, para outra que permite edifícios altos e atividades mistas.

Após a breve introdução do que vem acontecendo nesse episódio, a questão que trago na coluna não é sobre o bairro tombado de casas em uma região central de São Paulo e nem sobre a batalha judicial entre associação de vizinhos e os empreendedores. Mas, sim, sobre a faixa de transição (ZCOR) criada em 2016 no intuito de resguardar algumas características do Jardins de mansões flexibilizando as atividades do Jardins de edifícios. 

A zona criada apenas transita os usos da região e não a volumetria que fica barrada em 10 m de altura mantendo uma abrupta transformação de escalas na cidade. Quem observa a capital paulista de cima nota a mudança repentina de uma hora casas e copas de árvores para paredões de edifícios altos.

Em cidades que vem se destacando no quesito verticalização como Toronto, Londres e Rotterdam, há, no planejamento morfológico da cidade, um tópico chamado “Transição de Escalas”. Como o próprio nome já diz, o item sugere variadas diretrizes justamente para mitigar os efeitos como os que acontecem entre as mansões e edifícios no Jardins.

Desde orientações como ângulos de 45º dos telhados das casas até a altura máxima das edificações, como também embasamentos mais extensos até que o edifício comece a subir para que haja a tal “transição de escala” mais harmoniosa com o ambiente urbano. E não simplesmente barrar a construção de edifícios altos.

Mas para isso acontecer não adianta seguir com as regras de conformidades a que estamos acostumados: edifício isolado no meio do terreno com recuos por todos os lados. Deveria haver uma flexibilização quase que total morfológica para que cada nova edificação se adapte ao ambiente e à transição. 

Arrisco a dizer que se acontecesse regramentos como esses, até os próprios moradores, hoje contrários, não se incomodariam, pois saberiam que a transição foi realmente pensada para a faixa de zoneamento.

Preceitos como os citados acima são parte de estratégias para amenizar os “terríveis” efeitos das edificações em altura e os que faltam para as nossas cidades.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.