Alguém sabe como projetar no Centro de POA?

No quesito urbanismo, o ano de 2021, em Porto Alegre, foi marcado pela apresentação da estratégia de requalificação do Centro. Em novembro daquele ano, foi aprovado pela Câmara de Vereadores o Programa de Reabilitação do Centro Histórico, que, no mês seguinte, em 29 de dezembro, foi sancionado pelo Prefeito Sebastião Melo como Lei Complementar nº 930/2021. 

O Programa contou com a apresentação do diagnóstico do bairro, a participação da comunidade e a consolidação da proposta que visava atrair moradores para região através de programas de retrofit e flexibilização de regras urbanísticas para novas construções. A ideia era que, ao promover incentivos urbanísticos, iria atrair desenvolvedores a investir no Centro, enquanto o poder público garantiria melhorias nas vias urbanas locais. 

Acontece que, passados dois anos da aprovação do “Plano Diretor do Centro”, como muitos se referem, pouco se viu acontecer. As obras de requalificação e troca de pavimentação das principais ruas andam a passos lentos. Não há notícias de aprovação de novos projetos para o bairro, apenas de um polêmico edifício alto na R. Duque de Caxias, que não está incluso no Programa de Reabilitação. 

Quanto aos retrofit, até então, se tem conhecimento de apenas dois. O primeiro, aprovado dois meses após o sancionamento da lei, é a reconversão de um edifício dos anos 1940 em apartamentos compactos. Já o segundo, é a revitalização do edifício do antigo Hotel Everest, que fechou as portas em meados da pandemia.

Um dos incentivos foi a concessão de 1,180 milhão de metros quadrados para estoque de índice construtivo para a região. Além disso, isenção do valor de outorga onerosa nos três primeiros anos do Programa nas quadras prioritárias entre as avenidas Mauá, Júlio de Castilhos e Voluntários da Pátria. Quem passa por lá, se quer vê sinal de que há algum novo empreendimento à vista. Lembrando: falta só mais um ano para encerrar a isenção dada pela Prefeitura.

A principal novidade do Programa foi a flexibilização das regras volumétricas – afastamentos e limites de altura –  do PDDUA (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental) para as novas construções de edifícios que passou a ser por gabaritos volumétricos. Ou seja, basta o desenvolvedor delimitar a edificação dentro de um determinado espaço, que o projeto será aprovado sem as velhas e conhecidas fórmulas matemáticas de recuos de altura. A intenção era estabelecer limites volumétricos por quadra, obedecendo critérios de altura, insolação, iluminância e ventilação. Porém, alguém sabe atender esses critérios?

Quanto ao critério de altura, a prefeitura estabeleceu que a altura do gabarito seria delimitada pela altura da edificação mais alta da quadra. Salvo exceções nas áreas prioritárias, os novos projetos poderiam ultrapassar o edifício mais alto, podendo, assim, chegar a alturas de um arranha-céu. Contudo, onde se encontra as alturas limites de cada quadra?

Ademais, quais são as diretrizes que precisam ser atendidas para atingir insolação, iluminância e ventilação adequadas?

A Prefeitura diz olhar caso a caso os projetos a serem protocolados. A questão, olhar individualmente para cada projeto, cria um grau de subjetividade para aprovação. Essa subjetividade pode ser inimiga do Programa. Por exemplo: traz insegurança para desenvolvedores, pois não há garantia que o projeto proposto será aprovado ou se sofrerá grandes mudanças. E, também, pode servir de argumento contrário para a turma do “contra”, aqueles que não veem com bons olhos o novo Plano para Centro, ao abrir oportunidade de se questionar quais critérios foram utilizados para tal aprovação. Em ambos os casos, torna-se um processo moroso e complicado para aprovar a licença de construção.

Entendo que a Prefeitura, hoje, está totalmente voltada para a revisão Plano Diretor, mas já se passaram dois anos da aprovação de um Plano que deu esperança ao Centro Histórico de Porto Alegre. Não gostaria que este Programa de Reabilitação fosse esquecido, como tantos outros, dentro de uma gaveta. Adoraria o ver funcionando a pleno vapor para um Centro melhor e, para isso, acredito que estabelecer regras ou diretrizes CLARAS é um importante passo para trazer empreendedores ao local. 

O mais difícil foi alcançado: a aprovação do Plano. Mas, só ele não se sustenta e, desse jeito, pode “morrer na praia”. Há necessidade de continuação de seus objetivos. O poder público também precisa oferecer algumas garantias para a melhoria da imagem do Centro. Não é só liberando índices construtivos que irá atrair desenvolvedores para região.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.