Utilizando dados de aluguel para medir o acesso habitacional das capitais brasileiras

Em colunas anteriores, apresentamos os resultados obtidos para o indicador de acesso habitacional do Instituto Cidades Responsivas, discutindo sobre como ele descreve o estado geral do mercado imobiliário das capitais brasileiras. Na mais recente atualização trimestral – calculada com base em dados de setembro deste ano e já publicada em nosso observatório de indicadores urbanos – além dos dados de preços de venda das habitações, já contemplados nos estudos anteriores, agora foram também considerados os valores de aluguel anunciados nas cidades analisadas. A figura abaixo apresenta um resumo dos resultados obtidos nesse estudo.

Resumidamente, o indicador de acesso habitacional mede qual o percentual de seus rendimentos mensais que uma família, em média, precisa comprometer com as parcelas do financiamento de uma habitação ou com o seu aluguel na cidade analisada. Para o primeiro caso, verificamos o preço mediano dos anúncios de venda e o correlacionamos com a renda domiciliar média da localidade. A mesma lógica é aplicada para o segundo caso, porém, o que é correlacionado com a renda da população é o valor mediano dos anúncios de aluguel na cidade.

Tendo em vista a maior volatilidade do mercado de aluguel, a expectativa é de que o monitoramento de seus preços ajude a identificar de antemão situações de aumento dos preços dos imóveis. Nesse sentido, entende-se que as cidades em que se observa as menores relações entre valores de compra e de aluguel possivelmente são aquelas onde há maior expectativa de aumento dos preços de venda, pois seriam os locais onde eles ainda não refletem eventuais aumentos que já são refletidos no aluguel. Esse monitoramento da relação entre venda e aluguel é inclusive utilizado para se avaliar cidades com maior potencial de desenvolverem bolhas imobiliárias, como mostra o relatório desenvolvido pela UBS para algumas das maiores cidades do mundo.

Entretanto, há sempre complexidades adicionais que tornam a análise do ambiente urbano ainda mais complexa do que a teoria prevê. Por exemplo, observando os resultados ilustrados acima para Fortaleza e Florianópolis, nota-se que, apesar dessas cidades terem constantemente apresentado altos valores de venda em relação à renda de sua população, o indicador de acesso ao aluguel delas é relativamente baixo. Pode-se supor que essa diferença esteja relacionada não a uma expectativa de diminuição dos preços, mas à diferença de composição dos públicos de venda e aluguel: enquanto que o mercado de venda possui maior quantidade de unidades destinadas a um público de alta renda interessado em adquirir uma segunda residência ou imóveis para investimento, o aluguel de longa duração possivelmente apresenta um percentual maior de unidades destinadas à população permanente da cidade.

Estas foram algumas das observações iniciais que realizamos a partir dos dados coletados. Atualizações futuras irão permitir que se observe com mais clareza essa dinâmica entre aluguel e valor de venda. Até porque, muitas vezes, verdadeiros insights sobre as dinâmicas das cidades são obtidos menos por causa de uma avaliação de um momento estático no tempo e mais pela observação de como ela evolui ao longo do tempo.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.