Economista pela FEA-USP, mestre em economia pela EESP-FGV e tem mais de 20 anos de experiência na área de pesquisas e estudos econômicos. Mora em São Paulo e caminhar pela cidade é um de seus hobbies favoritos ([email protected]).
Precisei ir à Avenida Paulista duas vezes nas últimas semanas e aproveitei para almoçar por lá.
Ao longo da vida profissional, já trabalhei e estudei algumas vezes na região. Pode ser apenas impressão minha, mas os restaurantes por ali nunca me pareceram tão cheios quanto agora. Longas filas se formavam nas entradas, em alguns casos.
Uma possível explicação para essa minha impressão está no retorno cada vez maior ao trabalho presencial – e também no fato de que a Paulista voltou a atrair empresas.
Em breves caminhadas, porém, não encontrei muitos dos restaurantes a que costumava ir nos diferentes momentos em que trabalhei por ali. Sim, os negócios em São Paulo estão em constante transformação, mas na Rua Augusta e na Pamplona, por exemplo, entre muitos prédios em construção no lugar de antigos estabelecimentos comerciais, também notei diversos imóveis vazios.
O problema da lotação dos restaurantes, portanto, pode não ser apenas uma questão de demanda, mas também de oferta. Se, por um lado, talvez haja mais consumidores do que antes, por outro, talvez também haja relativamente menos restaurantes agora do que no passado.
E como explicar esse descasamento? Sim, a famigerada especulação imobiliária.
O termo “especulação imobiliária” vem sendo utilizado tão indiscriminadamente no debate público que seu sentido acabou esvaziado, transformando-se na explicação preferida para qualquer problema urbano da cidade.
Quando falei de especulação imobiliária, porém, não me referia aos prédios em construção, mas sim aos muitos imóveis vazios que notei na região. Essa vacância, por sua vez, pode ser explicada por valores de aluguel muito mais altos do que potenciais locatários estariam dispostos a pagar.
Mas por que os donos desses imóveis estariam cobrando aluguéis tão altos ou mesmo nem colocando os imóveis para alugar?
Uma explicação é que a região da Paulista, já bastante consolidada e bem servida de transporte público, recebeu incentivos construtivos das leis urbanísticas mais recentes, elevando o potencial construtivo e, consequentemente, o valor de determinados imóveis. Isso pode criar uma expectativa de elevado ganho na venda que torna menos atraente para o proprietário aceitar um aluguel comercial.
Em outras palavras, os proprietários, na expectativa de propostas milionárias pelos seus imóveis, preferem deixá-los vazios a amarrá-los em longos contratos de locação. Isso não só pode ter expulsado antigos restaurantes como também dificulta a entrada de novos, apesar da demanda aquecida.
Uma possível solução estaria nas próprias leis urbanísticas, que incentivam as chamadas fachadas ativas. À medida que esses espaços ficam prontos nos novos prédios, aumenta a oferta de lojas no térreo, as quais poderiam ser ocupadas por restaurantes.
O problema, porém, já amplamente discutido e reconhecido, é que, seja pelo tamanho, preço ou falta de infraestrutura, esses novos espaços comerciais no térreo dos edifícios não parecem estar atendendo às necessidades do ramo de bares e restaurantes, o que restringe bastante as possibilidades de ocupação.
O resultado, assim, pode ser uma mudança do perfil do comércio da região, com menos bares e restaurantes e mais mercadinhos, farmácias e lojas que contribuem menos para a urbanidade, o vai e vem de pessoas e a vida nas calçadas.
Sim, tratam-se apenas de impressões, não disponho de dados e estatísticas e, portanto, tudo pode não passar da especulação de um economista que anda pela cidade.
Ou não: essa vacância de imóveis talvez seja um exemplo de como a verdadeira especulação imobiliária pode prejudicar a vida urbana. E, em casos como esse, nem sempre as leis básicas de mercado são suficientes para resolver o problema: proprietários plenamente convencidos do super trunfo que têm nas mãos podem demorar muito tempo para cair na real e devolver seu imóvel ao mercado.
Pode perder, nesse caso, o proprietário, caso as expectativas de ganho na venda não se confirmem. Mas quem mais perde até lá, com tantos imóveis vazios, infelizmente é a cidade.
*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.
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