Reabilitação de edifícios e regeneração urbana, dois desafios para a cidade existente na Espanha

Não há dúvida de que a intervenção na cidade existente é um dos grandes desafios do urbanismo, especialmente quando a cidade mostra sinais de esgotamento e déficits de infraestrutura revelam os erros dos modelos urbanísticos baseados no crescimento urbano, como foi o caso da Espanha.

Precisamente 10 anos atrás, com o objetivo de positivar em um texto legal, tanto a mudança de modelo urbanístico realizada com a Lei do Solo de 2007 quanto as várias tentativas normativas dos anos 2010 e 2011 para a intervenção na cidade existente, foi promulgada a Lei 8/2013 de reabilitação, regeneração e renovação urbanas, que articulou sob outra abordagem o regime especial das intervenções de reabilitação de edifícios e de regeneração urbana.

A atuação de reabilitação visa apenas à intervenção no edifício, para que se adapte às exigências de segurança, habitabilidade, acessibilidade universal e ornamento público sob os novos padrões, como os do Código Técnico de Edificação (de 2006 e posteriormente revisado para adequá-lo às Diretivas Europeias) de energia, acessibilidade e segurança. As atuações são aprovadas por um plano urbanístico municipal e sua execução pode ser pública ou privada. 

Por outro lado, a atuação de regeneração e renovação urbana tem um objetivo muito mais ambicioso. Além da intervenção reabilitadora em uma pluralidade de edifícios, também intervém no espaço público, para efeito de reurbanização e reordenação, permitindo a demolição de edifícios desnecessários ou a construção de novos, de maneira vinculada à atuação, para poder reequipar e requalificar os tecidos urbanos existentes.

A característica fundamental de ambas as atuações em termos de resultados e mecanismos reside no fato de que não promovem a substituição urbana e não exigem aumentos na capacidade construtiva para alcançar sua viabilidade e sustentabilidade integrada (física, social, econômica e ambiental). É a vinculação do dever de conservação às atuações de reabilitação e regeneração que as torna possíveis.

Consequentemente, tanto pelos seus objetivos e determinações quanto pelas afetações, estas novas atuações implicam dois novos desafios na intervenção no meio urbano. Para as atuações de reabilitação, é necessário promover uma cultura de conservação entre os cidadãos e, para as atuações de regeneração urbana, é necessário gerar ecossistemas que reposicionem a propriedade dentro de sua plena concepção urbana.

É neste ponto que as ajudas à reabilitação do programa Next Generation, promovido pela União Europeia, podem ter um efeito precursor para alcançar um importante parque de edifícios sustentável, saudável e acessível, ainda que esse objetivo possa não ser suficientemente ambicioso, pois deixa de lado os elementos coletivos e os espaços públicos que caracterizam a cidade existente.

São os programas de regeneração e desafio demográfico do Plano de Recuperação, Transformação e Resiliência (PRTR) que estão encarregados de articular essas intervenções de caráter mais integral. O PRTR é um plano do governo espanhol endossado pela União Europeia.

O desafio demográfico reside tanto na concentração em cidades quanto no despovoamento e envelhecimento nas áreas rurais. A implementação do PRTR se dá por subvenções às atuações municipais e fomento ao aluguel de moradias, reabilitação de edifícios e regeneração e renovação urbanas.

Este conjunto de atuações e planos recolocam o modo de intervenção sobre a cidade existente na Espanha. Uma nova forma de intervenção, que parte do reconhecimento de um fenômeno inevitável: a obsolescência urbana; ao admitir a impossibilidade de resolver os problemas urbanos através de processos de crescimento e adensamento irreais e insustentáveis; e enfatizando a necessidade de impor responsabilidades aos proprietários como mecanismo de financiamento e viabilidade das intervenções na cidade atual.

Texto de autoria de Alvaro Cerezo Ibarrondo, Doutor Arquiteto em Sustentabilidade e Regeneração Urbana, Doutorando em Direito na Universidade Nacional de Educação a Distância (UNED).

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.