Quanto vale um parque?

Em uma cidade onde o metro quadrado pode custar dezenas de milhares de reais, reservar grandes áreas para uso público parece, à primeira vista, um contrassenso econômico.

Recentemente, ao visitar a CASACOR São Paulo, realizada no Parque da Água Branca, voltei a refletir sobre uma pergunta recorrente nos debates urbanos: quanto vale um parque?

A resposta mais comum é olhar para o terreno e calcular quanto ele renderia se fosse transformado em empreendimento imobiliário. No caso do Parque da Água Branca, localizado em uma das regiões mais valorizadas da capital paulista, o potencial econômico de uma incorporação seria enorme. Torres residenciais, edifícios corporativos ou empreendimentos de uso misto poderiam gerar centenas de milhões de reais em valor imobiliário.

Mas essa é apenas uma forma de medir valor.

Ao longo das últimas décadas, cidades do mundo inteiro passaram a compreender que parques, praças e espaços públicos não são áreas improdutivas esperando por ocupação. São infraestruturas urbanas tão importantes quanto avenidas, sistemas de transporte ou redes de saneamento.

Parques ajudam a reduzir ilhas de calor, ampliam áreas de infiltração das águas pluviais, estimulam atividades físicas, fortalecem a convivência social e produzem um efeito econômico importante: valorizam o entorno.

A relação entre áreas verdes e valorização imobiliária é amplamente documentada. Uma revisão conduzida pelo pesquisador John Crompton, reunindo 25 estudos realizados nos Estados Unidos e na Europa, encontrou evidências consistentes de que a proximidade de parques urbanos aumenta o valor dos imóveis vizinhos. Em alguns casos, os prêmios de valorização superam 10% e podem ultrapassar 20%, dependendo da qualidade do parque e da distância do imóvel.

Em Varsóvia, na Polônia, uma pesquisa baseada em mais de 43 mil transações imobiliárias identificou que apartamentos localizados a até 100 metros de áreas verdes apresentavam preços entre 2,8% e 3,1% superiores aos de imóveis equivalentes mais distantes. Em empreendimentos residenciais mais recentes, esse prêmio chegava a 8,6%.

Em outras palavras, o parque não compete com o desenvolvimento urbano, mas o potencializa.

Essa percepção ajuda a explicar por que algumas das cidades mais desejadas do mundo tratam seus espaços públicos como ativos estratégicos. O Central Park, em Nova York, o Hyde Park, em Londres, e o Retiro, em Madri, ocupam áreas que poderiam gerar receitas bilionárias se fossem urbanizadas. Ainda assim, sua preservação é considerada fundamental para a competitividade urbana dessas cidades.

Para o mercado imobiliário, essa discussão é especialmente relevante. Os empreendimentos mais valorizados já não competem apenas por localização, metragem ou acabamento. Competem pela qualidade da cidade que existe ao seu redor.

Uma boa praça pode aumentar o valor de um bairro. Um parque pode transformar uma região inteira. Uma orla qualificada pode redefinir a percepção de uma cidade.

O Parque da Água Branca poderia ter sido loteado, verticalizado e transformado em mais um empreendimento imobiliário. São Paulo escolheu outro caminho. Preservou um espaço público que, quase um século depois, continua gerando valor econômico, ambiental e social para toda a cidade.

Este artigo não é sobre quanto custaria construir sobre um parque, e sim quanto custa para uma cidade não ter um.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.