Arquiteta e urbanista, especialista em Gestão de Projetos e mestre em arquitetura pela UFRN. Atualmente é sócia da PSA Arquitetura em São Paulo (www.psa.arq.be) e da PROA Brasil (www.proabrasil.com), em Natal-RN.
Um projeto aguarda parecer. O parecer depende de uma consulta. A consulta segue para outro órgão. Meses depois, o processo retorna com uma nova exigência e na cidade nada parece ter acontecido, mas na conta de quem espera muita coisa mudou.
O tempo é um custo urbano que não costuma aparecer no debate público. Discutimos o preço do terreno, sua função social, preço do cimento e do financiamento. Mas quanto custa não saber quando — ou mesmo se — uma decisão será tomada?
Há evidências sobre o tamanho dessa conta. Em 2014, o estudo O Custo da Burocracia no Imóvel, realizado pela Booz & Company para CBIC, Abrainc e Movimento Brasil Competitivo, estimou que os entraves burocráticos poderiam acrescentar até 12% ao valor final dos imóveis. Identificou atrasos nas aprovações, falta de clareza no licenciamento e mudanças de regras entre os obstáculos. É uma estimativa histórica, baseada em casos do setor, e não uma medida atual de todo empreendimento brasileiro. Ainda assim, explicita que a espera tem preço.
Outro retrato ajuda a dimensionar os prazos. No Doing Business 2020, o Banco Mundial calculou 384 dias para cumprir os procedimentos relacionados às autorizações de construção de um galpão padronizado em São Paulo, contra 152,3 dias, em média, nas economias de alta renda da OCDE. O indicador abrangia várias etapas, inclusive ligações de água e esgoto; não media apenas a análise municipal nem representava o prazo de qualquer obra.
A consequência econômica é compreensível, pois enquanto o projeto aguarda, recursos permanecem comprometidos, despesas continuam e receitas são adiadas. Em um exemplo hipotético, R$ 2 milhões imobilizados por um ano, com custo de capital de 12% ao ano, representam R$ 240 mil de custo de oportunidade. Nenhum apartamento adicional foi produzido.
O efeito pode ultrapassar o empreendimento. Na revisão Regulation and Housing Supply, Joseph Gyourko e Raven Molloy mostram que a literatura associa restrições regulatórias à redução da construção, ao aumento dos preços e à menor capacidade de ampliar a oferta quando a demanda cresce. Isso não permite atribuir toda alta imobiliária à burocracia, mas ajuda a entender por que as regras de produção da cidade afetam quem precisa morar nela.
Para cidades nordestinas que buscam investimentos, cabe uma pergunta: estamos avaliando também o custo da imprevisibilidade? A hipótese é que uma espera indefinida favoreça quem tem reservas para suportá-la e afaste empresas menores e projetos com margens mais estreitas.
Licenciar exige rigor. Segurança, patrimônio, infraestrutura e meio ambiente precisam de análise competente. Esse rigor ganha força com equipes preparadas, critérios públicos, exigências coordenadas e decisões fundamentadas.
Uma gestão urbana deveria conhecer o tempo de seus processos, separar períodos de análise dos de complementação pelo interessado e identificar onde a fila se acumula. Aprovar, exigir ajustes ou negar são decisões legítimas quando justificadas.
A cidade que não decide também faz uma escolha: transfere para quem espera o custo de sua indefinição. Essa conta pode chegar a quem nunca entrou em um órgão de licenciamento, mas precisa de uma casa, de trabalho ou de um bairro que funcione.
*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.
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