O tema da “mais-valia” e da “mais-valerá” tem sido recorrente em meus textos, inclusive aqui no Caos Planejado. Portanto, não pretendo utilizar esta coluna para explicar mais uma vez esses instrumentos. Quero trazer uma reflexão sobre o sistema de planejamento urbano do Rio de Janeiro e seu constante enfraquecimento, que parece se acentuar a cada nova legislação aprovada.
Recentemente, em 17 de setembro de 2026, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, a pedido do Ministério Público estadual, suspendeu novas aprovações, licenciamentos e legalizações de empreendimentos com base na chamada Lei dos Puxadinhos. A decisão também impediu a apresentação de novos pedidos até o julgamento definitivo da ação, preservando determinadas situações já licenciadas ou em execução.
Entre os questionamentos apresentados pelo Ministério Público estão as possíveis incompatibilidades com o Plano Diretor, a ausência de nova participação popular após alterações no projeto de lei e os impactos que essas mudanças podem provocar na infraestrutura e na paisagem urbana. Afinal, estamos falando de uma legislação que permitia, em determinadas situações, até dobrar o potencial construtivo estabelecido para um terreno.
Isso me leva a uma pergunta: se a própria Prefeitura considerava adequado aumentar esses parâmetros urbanísticos, por que não apresentou essas propostas durante a discussão do novo Plano Diretor, aprovado em 2023 e sancionado em 2024? Não seria esse o momento apropriado para discutir os impactos dessas alterações sobre a cidade?
A impressão que fica é que a preocupação foi muito mais arrecadatória do que urbanística. Não podemos esquecer que a cobrança da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) foi adiada, com implantação gradual prevista a partir de 2030. Nesse intervalo, a Prefeitura manteve um mecanismo capaz de gerar receitas mediante a flexibilização dos parâmetros urbanísticos.
Não sou contrário à utilização de instrumentos de financiamento urbano. Pelo contrário, considero fundamentais para que a cidade possa investir em infraestrutura, habitação e espaços públicos. O problema surge quando a arrecadação passa a orientar as decisões sobre a forma urbana, deixando em segundo plano o planejamento e os impactos dessas transformações.
Minha preocupação vai além dessa legislação. Há muito tempo o sistema de planejamento urbano do Rio de Janeiro vem sendo enfraquecido por seus governantes. Talvez por desconhecimento, pela complexidade do tema ou simplesmente porque planejar exige tempo, continuidade e decisões que nem sempre produzem resultados imediatos.
Planejar uma cidade não significa apenas estabelecer índices, gabaritos e afastamentos. Significa pensar nas ruas, nas quadras, na infraestrutura, nos espaços públicos e, principalmente, na cidade que queremos construir. Alterar parâmetros sem considerar esse conjunto é abrir mão de uma visão de futuro.
Enquanto continuarmos tratando o planejamento como um obstáculo a ser contornado, e não como um instrumento para orientar o desenvolvimento urbano, estaremos contribuindo para produzir uma cidade cada vez mais fragmentada. Corremos o risco de transformar a exceção em regra, fazendo com que a cidade irregular avance mais rapidamente do que aquela que foi planejada.
Um Plano Diretor que nasce cercado de exceções é um plano que escreve a própria renúncia.
*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.
