Quando a cidade pede mais cidade

Londres prepara uma nova transformação no seu skyline. A City of London divulgou recentemente imagens do horizonte que deverá emergir nos próximos anos. Mais de 500 mil m² de escritórios foram aprovados apenas em 2025 e cerca de 30 projetos comerciais estão em diferentes fases de aprovação ou construção. 

A mensagem por trás da divulgação é direta. Mesmo após a pandemia e a consolidação do trabalho híbrido, a demanda por escritórios de alta qualidade continua forte nos principais centros globais. Na City, a vacância geral permanece baixa (4,4%) e, nos edifícios mais novos, praticamente inexistente. 

Isso ajuda a explicar por que uma nova geração de arranha-céus está surgindo no distrito financeiro de Londres. Empresas continuam buscando localizações centrais, edifícios eficientes e proximidade com redes de serviços, transporte e capital humano. O resultado é um fenômeno recorrente nas grandes cidades. Onde existe concentração econômica relevante, a demanda por espaço tende a se intensificar. 

Mas há um aspecto urbano mais interessante nessa história. 

A expansão vertical em Londres não acontece de maneira dispersa pela cidade. Ela ocorre em áreas específicas onde a demanda é clara e onde a infraestrutura urbana já suporta níveis mais intensos de ocupação. O skyline da City cresce porque ali existe um ecossistema econômico que sustenta esse crescimento. 

Na nossa realidade, porém, os planos diretores operam com uma lógica diferente. Em vez de responder às dinâmicas urbanas, eles costumam estabelecer previamente quanto pode ser construído em cada lugar. Coeficientes fixos, limites de altura definidos décadas antes e índices que permanecem inalterados mesmo quando a cidade muda.

O resultado é um tipo de planejamento que funciona como um congelador urbano. Independentemente da intensidade da demanda, o potencial construtivo permanece travado dentro de números previamente definidos. 

Isso produz situações paradoxais. Em áreas onde a cidade claramente pede mais espaço para escritórios, moradia ou serviços, os limites regulatórios impedem que essa demanda se materialize. Ao mesmo tempo, outras partes da cidade permanecem subutilizadas, não porque exista falta de regras, mas porque as regras não dialogam com as dinâmicas reais do território. 

O caso de Londres sugere outra leitura possível. 

Ali, o skyline icônico não é um objetivo em si. Ele surge como consequência de uma concentração econômica concreta e, a partir disso, passa a ser orientado e organizado pelo próprio planejamento urbano. O distrito financeiro cresce porque empresas querem estar ali, investidores veem valor nessa proximidade e a infraestrutura urbana sustenta essa intensidade.

E se os planos diretores fossem menos baseados em índices fixos e mais orientados por demandas urbanas específicas?

Em vez de determinar antecipadamente quanto pode ser construído em cada parcela do território, o planejamento poderia operar a partir de perguntas mais diretas. Onde existe demanda real por escritórios? Onde a cidade precisa de mais moradia? Onde faz sentido intensificar a ocupação porque transporte, serviços e infraestrutura já estão presentes?

A forma urbana deixaria de ser apenas resultado de limites abstratos e passaria a refletir necessidades concretas. 

O skyline de Londres não cresce porque alguém decidiu que arranha-céus são desejáveis. Ele cresce porque ali existe uma economia urbana capaz de sustentar essa intensidade. 

Muitos planos diretores continuam tentando regular cidades que já mudaram. 

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.