Por que o fechamento de agências bancárias não deixa tantos vazios urbanos?

Quem é um pouco mais velho vai lembrar que a publicidade de lançamentos imobiliários, quando tinha o objetivo de valorizar a localização de um empreendimento, sempre destacava, entre outras comodidades, sua proximidade a agências bancárias.

Isso, como é fácil observar, está mudando. Afinal, diante dos avanços tecnológicos e da digitalização dos serviços financeiros, hoje não é mais necessário passar em uma agência bancária dia sim, dia não, para sacar dinheiro ou realizar um pagamento. Com isso, não somente estar próximo de agências deixou de ser um grande atrativo, como inclusive estamos observando uma tendência de fechamento desse tipo de estabelecimento pelo país.

Segundo reportagem do Valor Econômico, dados do Banco Central mostram que a quantidade de agências bancárias no Brasil caiu de cerca de 23 mil no pico de 2015 para pouco mais de 15 mil em 2025.

Do ponto de vista urbano, isso poderia ser motivo de preocupação (especialmente porque é normal observarmos a concentração de agências de diferentes bancos em uma mesma rua ou avenida). Conforme analisei em artigo aqui no Caos Planejado, diante do rápido crescimento do comércio eletrônico, por exemplo, temos notado muitos imóveis vazios, estabelecimentos fechados e diversas placas de “aluga-se” em tradicionais polos de comércio varejista. E ainda hoje observamos enormes áreas da região metropolitana de São Paulo que sofrem com os vazios urbanos causados pela desindustrialização.

Desconheço estudos e mapeamentos específicos sobre bancos, mas minha impressão é que agências fechadas têm rapidamente dado lugar a outros tipos de estabelecimentos comerciais ou mesmo empreendimentos imobiliários. E podemos arriscar pelo menos duas explicações para o fenômeno.

A primeira, é claro, está associada à localização. Como disse no começo do artigo, estar próximo a uma agência era um atributo bastante valorizado. Da mesma forma, agências sempre buscaram localizações estratégicas, em áreas com alta densidade demográfica, fluxo de pessoas e potencial de consumo, de forma que os imóveis onde estão localizadas quase sempre são ativos bastante valorizados.

Mesmo em áreas valorizadas das cidades brasileiras, porém, é comum observarmos imóveis vazios ou subutilizados. Eu mesmo, que tenho o privilégio de viver em uma área valorizada de São Paulo, sou vizinho de alguns. Ouvi do especulador proprietário de um deles, por sinal, que ele encarava aquela casa vazia como uma espécie de reserva de valor, já que é um ativo com liquidez (há demanda e a venda tende a ser rápida) em uma área valorizada.

Há muitos casos, é verdade, que envolvem heranças, dívidas, imbróglios jurídicos. Em outros tantos, porém, proprietários tendem a superestimar o valor dos próprios imóveis. Como não precisam de dinheiro com urgência, preferem manter o ativo vazio a vendê-lo pelo preço de mercado.

Por que não observamos a mesma inércia nos imóveis dos bancos? Basicamente porque se tratam de bancos, ora essa (e ninguém conhece melhor o real valor do dinheiro do que um banco). Por isso, ante a menor demanda por agências físicas e a oportunidade de reduzir custos e buscar novas receitas, bancos têm adotado diferentes estratégias para a rentabilização desses ativos, desde a simples venda ou leilão até a criação de fundos imobiliários ou parcerias com incorporadoras para aproveitamento máximo do potencial construtivo dos terrenos, muitas vezes com a manutenção de uma agência menor no térreo.

Em uma das soluções mais interessantes que encontrei, uma agência do Banco do Brasil na Avenida Paulista foi completamente reformulada, reduzindo o espaço de atendimento ao público, que deu lugar a um agradável café.

Infelizmente não é essa racionalidade econômica, mas a lógica patrimonialista, que parece prevalecer entre muitos proprietários de imóveis (que também parecem ignorar o princípio constitucional da função social da propriedade). Daí a importância da implantação (de verdade!), pelo poder público, de instrumentos como o IPTU progressivo, o PEUC (Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios) ou mesmo a desapropriação de imóveis ociosos. 

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.