Arquiteta e urbanista, especialista em Gestão de Projetos e mestre em arquitetura pela UFRN. Atualmente é sócia da PSA Arquitetura em São Paulo (www.psa.arq.be) e da PROA Brasil (www.proabrasil.com), em Natal-RN.
No imaginário urbano, parece lógico que prédios pequenos custem menos. Menos andares, menos área construída, menos dinheiro, certo? Errado. No mercado imobiliário brasileiro — e especialmente nas grandes cidades — construir um edifício de menor porte pode ser proporcionalmente mais caro do que erguer uma torre de 20 andares. E isso não é só uma questão de escala, mas de estrutura.
Primeiro, o custo do terreno pesa. Em áreas centrais ou bem localizadas, o valor do solo é alto. Quando se divide esse custo por poucos apartamentos, o preço por unidade dispara. Já em prédios maiores, esse valor se dilui, tornando cada unidade mais “barata” para o incorporador.
Depois vêm os custos fixos: fundação, elevador, central de gás, infraestrutura de incêndio, projeto legal, outorga onerosa, taxas cartorárias, entre outros. Um edifício de três andares ainda precisa cumprir quase todas essas exigências. Só que, com menos unidades, esses custos têm menos “coluna” para se apoiar.
Além disso, há o desafio da viabilidade financeira. Incorporadoras precisam de uma margem de lucro para operar e viabilizar novos negócios. Se o prédio é pequeno, essa margem precisa vir de poucas unidades. Resultado? Apartamentos mais caros no metro quadrado — ou o empreendimento nem sai do papel.
É por isso que, em muitas cidades, os vazios urbanos de bairros já bem servidos de infraestrutura seguem vazios ou viram casas de altíssimo padrão. A conta simplesmente não fecha para empreendimentos pequenos e mais acessíveis.
Mudar isso exige políticas públicas mais sensíveis à escala. Redução de exigências para prédios menores, isenção ou desconto em taxas, aceleração na aprovação de projetos enxutos, incentivos à ocupação de lotes ociosos e flexibilização da legislação urbana são caminhos possíveis.
Enquanto isso, seguimos convivendo com a contradição: prédios pequenos, que poderiam favorecer uma cidade mais densa, mista e humana, são um luxo difícil de bancar. E isso diz muito sobre como nossa lógica urbana, hoje, favorece o excesso — quando o que falta, na verdade, são soluções simples e bem dimensionadas.
*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.
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