Política de estocagem de terras do BNH

A experiência do Banco Nacional de Habitação (BNH) com a mobilização de áreas tem origem no próprio instrumento de criação do Banco, a Lei n.º 4.380/64, que proporcionou o aproveitamento de um enorme estoque de terrenos oriundos da União, do INPS, da Fundação da Casa Popular, Serviço Federal de Habitação e Urbanismo (SERFHAU) e da Rede Ferroviária Federal, entre outros órgãos federais. 

O Banco criou em 1967 uma Coordenação específica para a aquisição de terrenos, cujas responsabilidades foram sendo ampliadas até sua transformação, em 1978, no Departamento de Terras (DETER), dotado de orçamento próprio e com o mesmo nível hierárquico das Carteiras Operacionais do Banco. 

Com a criação, no ano de 1973, do Plano Nacional de Habitação Popular (PLANHAP) e a aceleração dos programas habitacionais, houve um grande aumento da procura por terrenos nas capitais e regiões metropolitanas. O estoque de terrenos públicos disponíveis já havia então se reduzido muito.

Como estratégia para contornar essas dificuldades e, sobretudo, objetivando retirar do mercado as áreas de interesse antes da sua valorização, o banco estabeleceu norma permitindo a compra antecipada de terras pelas Companhias Habitacionais (COHABs). No caso das Cooperativas Habitacionais, o Banco comprava diretamente as áreas de interesse e as estocava até que obtivessem financiamento para edificação dos conjuntos.

Tantos as operações do primeiro grupo (compra direta) como as do segundo (financiamento da compra) tinham como base legislação federal própria, disciplinada por Resoluções de Conselho (RCs), em casos especiais; e de Diretoria (RDs), nos demais casos. 

O financiamento da compra pelas COHABs foi objeto da RD 90/73, sucedida pela RD 01/76, que permaneceu em vigor até a extinção do Banco, em 1986. Esta última admitia a estocagem de terrenos por quatro anos e criou uma série de vantagens, como a possibilidade de revenda no mercado de parte da área, objetivando a internalização das mais-valias criadas na região pela infraestrutura levada para o conjunto habitacional.

Entre os anos de 1973 e 1984, foram adquiridas antecipadamente cerca de 300 milhões de m² de áreas (sendo 15% desse total pelo próprio BNH), suficiente para a construção de cerca de 1 milhão de unidades. Registre-se que a construção de moradias não se limitava ao aproveitamento apenas dessas áreas, uma vez que os agentes promotores do BNH também podiam adquirir terrenos por ocasião da obtenção do empréstimo habitacional. 

A avaliação dessa experiência extrapola os limites do presente artigo. No entanto, de forma muito resumida é possível afirmar que a estocagem de terras produziu resultados altamente positivos, tais como: (i) redução do valor do terreno na composição do custo total do empreendimento; (ii) melhor localização dos conjuntos; (iii) melhores possibilidades de integração dos critérios de localização dos investimentos habitacionais com o processo de planejamento urbano das cidades; (iv) eliminação das descontinuidades que ocorrem na programação desses investimentos devido a problemas surgidos na legalização das áreas; e (v) possibilidade de recuperação de mais-valias criadas na área de influência do investimento habitacional, através da revenda no mercado de parte da área adquirida.

Texto de autoria de Ricardo D. Pontual, arquiteto-urbanista, chefe do Departamento de Terras do BNH de 1975 a 1985.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.