Os planejadores urbanos regulamentam demais os lotes privados

À medida que uma cidade se expande, planejadores e topógrafos dividem a área de uma cidade entre lotes privados e espaços públicos. Arquitetos, contratados pelos proprietários de lotes particulares, projetam os edifícios em cada lote.

O gosto estético do proprietário do lote e as considerações práticas e econômicas moldam o projeto de edifícios em lotes privados. No entanto, os regulamentos de uso do solo podem restringir o uso e a forma da construção final.

Com o tempo, as mudanças na demanda do consumidor, na tecnologia de construção e nos preços dos terrenos exigirão modificações ou mesmo a demolição do edifício original, que será substituído por um novo que responda melhor às condições econômicas atuais.

Essa constante reciclagem de lotes privados é uma característica das economias de mercado e o motor da eficiência do uso do solo urbano. Infelizmente, os atuais regulamentos de uso da terra, particularmente o zoneamento, tendem a desacelerar essa destruição criativa de Schumpeter.

Um artigo escrito por William Easterly, professor da Universidade de Nova York, monitorou a mudança no uso do solo em uma rua de Manhattan ao longo de quatro séculos. O trabalho mostra a imprevisibilidade e a necessidade de mudanças constantes no uso do solo em lotes urbanos privados.

Ao contrário dos lotes privados, o espaço público, que inclui a área ocupada por ruas, parques e áreas naturais protegidas, como praias, margens de rios e lagos, raramente se altera porque não está exposto aos sinais de preços do mercado.

Como as ruas são projetadas e por quem a cidade se desenvolve? No continente americano, pouco resta do traçado urbano pré-colombiano. A primeira tarefa dos colonos europeus ao criar uma nova cidade foi separar os lotes privados dos espaços públicos reservados para ruas e praças.

Muitos desses designs originais sobrevivem até hoje. À medida que as cidades se expandiram, desenvolvedores privados ou municípios criaram novas estradas.

Uma vez fixados pelos topógrafos originais, o padrão da estrada e a área dedicada às estradas raramente mudam. Considere o desenho das ruas de Manhattan, um bairro conhecido por constantemente demolir e reconstruir estruturas cada vez mais altas.

O padrão das ruas e a largura da área do centro de Wall Street permanecem idênticos ao que eram na época da colônia holandesa do início do século XVII. Mesmo o nome Wall Street não mudou. A introdução de novas avenidas esculpidas por Haussmann na Paris medieval e renascentista é uma das poucas exceções à perenidade dos padrões das ruas. A maioria das ruas de nossas cidades são fósseis que datam do tempo primitivo em que os topógrafos projetavam os bairros para os quais prestavam serviços.

Uma vez criadas, devemos aceitar que a largura e o padrão das ruas são praticamente permanentes. Fixada a área das ruas, seu uso deve ser racionado. Como a oferta está congelada no tempo, a demanda precisa ser gerenciada.

O objetivo principal das ruas é permitir a circulação de pessoas e bens entre lotes privados. Mas em uma cidade grande, há muitas maneiras de se locomover: a pé, de bicicleta e usando muitos tipos de transporte motorizado, como ônibus, carros e motocicletas.

O espaço da rua também pode ser arborizado. Além disso, serve também para a instalação de cabos elétricos e de telecomunicações e para a sinalização viária e de circulação. As pessoas também usam as ruas para descansar e caminhar para se exercitar. Todos esses diferentes usos conflitantes ocupam um espaço precioso que não pode ser expandido.

Como não há sinais de mercado que possam identificar o melhor e mais nobre uso do espaço viário, é papel dos planejadores urbanos alocar o uso do espaço viário entre diferentes usuários e projetar, quando necessário, limites entre vários usuários.

Com poucas exceções, os planejadores urbanos em todo o mundo costumam negligenciar esse papel crítico de design e regulamentação. Por exemplo, nas ruas da cidade de Nova York, mais de dois terços do espaço do meio-fio são alocados para estacionamento permanente e gratuito!

Essa negligência no desenho e regulamentação do espaço viário contrasta com as complexas regulamentações que os planejadores aplicam aos lotes privados. É hora de os planejadores urbanos mudarem suas preocupações regulatórias e de projeto para longe dos usuários de lotes privados e se concentrarem no projeto e regulamentação do precioso e escasso espaço ocupado pelas ruas.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.