Os dois lados da verticalização de Rondonópolis

A cidade de Rondonópolis é a terceira maior do Mato Grosso, ficando atrás apenas de Cuiabá, a capital, e Várzea Grande, na Região Metropolitana do Vale do Rio Cuiabá. Sua localização no sul do estado é estratégica, no encontro de rodovias federais que escoam a produção agrícola da região para as demais partes do Brasil. Fora isso, é o segundo maior PIB do Mato Grosso, junto ao maior polo de óleo de soja do país, além de diversos outros setores industriais envolvendo a agricultura.

Devido à sua importância na região Centro-Oeste, o crescimento populacional, segundo o Censo de 2022, foi de 25,28% em relação à pesquisa de 2010. Houve um salto de 195.476 para 244.897 habitantes. Não chega a ser o aumento fenomenal de Sinop (73,4%) e Sorriso (66,3%), mas a taxa de crescimento de 1,82% ao ano é superior à média do Brasil (0,52%) e do Mato Grosso (1,57%). 

O aumento da população está refletindo em um mercado imobiliário aquecido que, ano a ano, aumenta a produção de imóveis e quebra recordes de venda na cidade. Para quem visita Rondonópolis, é notório ver sua expansão territorial, com novos condomínios de casas, e vertical, com lançamentos de empreendimentos de edifícios. 

No quesito legislação urbana, Rondonópolis possui nas suas regras volumétricas o sonho de qualquer arquiteto que projeta edificações: regras brandas. Por exemplo, o índice construtivo por lá varia de 2,0 a 4,0, podendo-se comprar outorga onerosa ilimitada, dependendo do investimento do desenvolvedor para o local. Além do mais, tudo que é privativo é computável, e tudo que é de área comum é não computável. Simples, não? Mas, o melhor está por vir.

Os recuos frontais exigidos pela legislação são de 6m, sempre. Quando o terreno possui frentes para duas ruas, como em uma esquina ou acesso por duas ruas, um dos recuos pode ser de apenas 3m. Quanto aos afastamentos laterais e de fundos, são de 5m independe da altura do edifício. Ou seja, uma edificação de 5 pavimentos terá o mesmo recuo lateral que um de 15 ou 50 andares. Essas condições permitem uma enorme liberdade para o arquiteto projetar. Basta querer.

Mesmo com a flexibilidade mencionada, o que se vê na cidade são os altos edifícios paliteiros a que estamos acostumados na verticalização das cidades brasileiras. Porém, as esbeltas edificações não são necessariamente o problema, pois é viável de produzir edificações interessantes com esta volumetria, vide Toronto. 

Por outro lado, Rondonópolis, na verdade, acompanha toda cidade brasileira desde a implementação dos Planos Diretores: a distribuição dos coeficientes de aproveitamento de forma homogênea pelo território urbano. Essa divisão afasta a construção de novos empreendimentos de áreas centrais, mais caras, empurrando o desenvolvimento da cidade para regiões periféricas, seguramente mais baratas. 

Os dois lados ficam nítidos ao observar o recém lançado edifício que promete ser o terceiro mais alto do Brasil. Um arranha-céu de 250m de altura e 62 pavimentos que será construído nos limites da malha urbana de Rondonópolis. Fato que exemplifica não só a legislação urbana de Rondonópolis, como também o retrato da verticalização no Brasil. A diferença é que nas metrópoles essa problemática já está encoberta por outras construções e passa quase despercebida quando ocorre.

Rondonópolis acerta ao possuir regras mais brandas para construir edifícios e peca, como toda cidade brasileira, ao não os concentrar em zonas centrais. Municípios de tamanho médio tendem a ter regramentos mais flexíveis que capitais, porém, a distribuição homogênea segue semelhante.

As cidades médias, principalmente as de grande crescimento populacional do Centro-Oeste, têm a oportunidade de não seguir os mesmos erros das metrópoles, e o que acontece? Repetem o mesmo erro. Quando a revisão do Plano Diretor entra em discussão, a primeira pauta é, sempre, restringir os regramentos. Sendo assim, se perde a oportunidade de, verdadeiramente, “atacar” a má distribuição de índices construtivos que levam arranha-céus para os limites urbanos.

Então, planejadores das cidades médias, se o Plano Diretor está sendo discutido e/ou entrará em discussões, não percam a possibilidade de combater o “mal” da verticalização brasileira. Vocês têm uma oportunidade de ouro na mão e essa chance só aparecerá, novamente, daqui a 10 anos, na próxima revisão.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.