As Operações Urbanas Consorciadas (OUCs) são instrumentos previstos no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e regulamentados por leis municipais específicas. Elas definem um perímetro urbano onde o poder público, em parceria com atores privados, executa um conjunto integrado de intervenções voltadas à melhoria urbanística, ambiental, social e de mobilidade. Seu fundamento técnico-jurídico repousa na possibilidade de alterar parâmetros de uso e ocupação do solo, como gabarito e coeficiente de aproveitamento, mediante contrapartidas financeiras que viabilizam o projeto de transformação territorial.
O mecanismo central de financiamento das OUCs é a concessão de Direitos Urbanísticos Adicionais por meio da outorga onerosa ou da venda de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção). Esses recursos não compõem o orçamento geral; eles são depositados em contas vinculadas e só podem ser utilizados nas intervenções previstas nos Programas de Investimento de cada operação. A governança é assegurada por Grupos de Gestão que reúnem representantes do poder público, sociedade civil e setor privado, garantindo transparência na priorização dos investimentos.
As OUCs se tornam instrumentos estratégicos para captar recursos onde há forte valorização imobiliária e redirecioná-los para obras de interesse público. Isso inclui habitação de interesse social, sistemas de mobilidade, drenagem, equipamentos comunitários, regularização fundiária e requalificação de assentamentos precários. Assim, as operações urbanas podem funcionar como mecanismos de redistribuição espacial dos benefícios gerados pelo mercado imobiliário, transformando a valorização de áreas centrais em oportunidades de investimento em áreas vulneráveis.
São Paulo possui exemplos robustos desse modelo, como as operações Água Espraiada, Água Branca e Faria Lima, todas com diferentes focos de intervenção. Embora historicamente associadas a regiões de alta atratividade imobiliária, essas operações passaram a incorporar objetivos mais amplos, como produção habitacional social, qualificação da mobilidade e reurbanização de assentamentos informais. Esse movimento reforça a capacidade das OUCs de articular desenvolvimento econômico e inclusão territorial, desde que o desenho institucional priorize critérios de justiça urbana.
Nesse contexto, a Operação Urbana Consorciada Faria Lima passou, recentemente, por uma inflexão significativa. Com a ampliação de seu perímetro e a regulamentação aprovada, ficou definido que a maior parte dos recursos arrecadados com a nova distribuição de CEPACs será destinada ao Complexo Paraisópolis, que inclui Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro. Trata-se de um marco importante, um instrumento tradicionalmente associado à dinamização de uma das regiões mais valorizadas da cidade passa a direcionar volumosos recursos para habitação social, infraestrutura urbana, mobilidade e equipamentos públicos em uma das maiores favelas do Brasil. Dessa forma, a operação Faria Lima demonstra como instrumentos urbanísticos podem, quando bem orientados, se converter em ferramentas efetivas de redistribuição espacial e promoção de equidade urbana.
*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.
