O sufoco que vem da burocracia

Entre numa loja de eletrodomésticos e observe o seguinte: o preço de um TV gigante custa, hoje, uma fração do que um caixote com tela chuviscada custava a uns vinte anos atrás. O mesmo valerá para roupas, computadores, micro-ondas e impressoras: a concorrência aberta, a facilidade de produzir ou importar e a inovação derrubaram os custos reais.

Por outro lado, para o custo da energia, dos combustíveis, serviços de saúde e para o preço dos imóveis, em qualquer capital brasileira, a sensação é a oposta. O teto, em especial, (por pior, mais simples e mal localizado que seja) se tornou um sonho distante, com a diferença entre valor e capacidade de compra das famílias mais distante a cada ano que passa. O gráfico parece a boca de um jacaré aberta, infinita, com as duas linhas cada vez mais distantes.

A explicação fácil culpa a ganância das construtoras e o preço dos materiais, mas a explicação não é essa. O cimento, o ferro e o salário dos operários aumentaram, claro (isso se chama inflação), mas não em um ritmo capaz de explicar a dificuldade crescente de adquirir um imóvel. A verdadeira engrenagem que puxa o valor do metro quadrado para cima não opera no canteiro de obras, com capacete e betoneira. Ela opera no ar-condicionado das repartições públicas, nas pilhas intermináveis de certidões e em leis municipais que ditam, num mundo em que o relógio vive parado, quem pode erguer quatro paredes.

O economista Edward Glaeser, pesquisador de Harvard e um dos nomes mais respeitados no estudo das cidades, desvendou esse mecanismo em pesquisas clássicas sobre habitação. Glaeser fez uma conta direta: comparou o custo real de construção de um edifício com o preço pelo qual os apartamentos eram vendidos. O padrão foi nítido. Onde a regulação é simples e a oferta acompanha a chegada de pessoas, o preço final gravita em torno do custo físico da obra, somado ao lucro natural de mercado. Já nas cidades com planos diretores rígidos, limites de aproveitamento dos lotes e zoneamentos restritivos, o valor dos imóveis dobra ou triplica sem que o tijolo tenha ficado mais caro. Glaeser chamou essa diferença de imposto regulatório: o sobrepreço que a sociedade paga apenas porque a caneta do Estado impõe dificuldades na oferta, que se desconecta da demanda.

No Brasil, nós conseguimos turbinar esse imposto invisível com uma dose extra de ineficiência. Por aqui, a barreira não são apenas planos diretores velhos e errados, as restrições urbanísticas e o mal aproveitamento dos lotes. É isso, claro, mas a coisa aqui ainda piora bastante pelo tempo que a máquina pública leva para liberar uma obra. Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, a CBIC, revelam que o ciclo de licenciamento urbano e ambiental consome facilmente entre 18 e 36 meses antes da primeira pá de terra ser cavada.

Três anos de espera significam dinheiro parado, juros comendo as contas no banco e arquitetos refazendo plantas para atender a interpretações pessoais de agentes públicos. A CBIC aponta que essa demora, num ambiente de juros altíssimos, somada às taxas cartoriais e ao custo do capital congelado, abocanha entre 12% e 20% do valor de venda de um imóvel novo. Numa SELIC de mais de dois dígitos, num apartamento de R$ 400 mil qualquer, ao menos R$ 80 mil reais não pagam fundação, acabamento ou engenharia. Pagam o tempo que os processos passaram zanzando de órgão em órgão, de sala em sala, ou aguardando a emissão da taxa ou o carimbo de liberação.

A tragédia desse modelo é que ele se vende como protetor da cidade, governança, garantia para a população. Mas restringir usos, metros quadrados construídos, o bom aproveitamento dos lotes e o adensamento não preserva nada; apenas empurra os trabalhadores para periferias sem asfalto, saneamento ou transporte, roubando horas de vida no trânsito. O alongamento do processo e o excesso de custos, de taxas, de licenças só faz piorar, encarecer e estrangular a oferta possível. 

A lição de Glaeser e os números da construção civil provam que cidade acessível precisa de abundância de moradia. Para baratear o metro quadrado, o caminho não é inventar novos entraves, mas aposentar a montanha de carimbos que sufoca o futuro urbano.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.