O que o preço dos usados revela sobre os lançamentos

Quem define o preço de um apartamento na planta? Na prática, a incorporadora observa o mercado local, estima o ritmo de vendas e precifica as unidades de modo a cobrir o custo do terreno e da obra. Se as unidades vendem, é sinal de que o preço é compatível com a realidade. Porém, se a procura é baixa, reduzir o preço pode significar operar no prejuízo devido aos referidos custos e, por isso, nem sempre o preço dos lançamentos é corrigido pela incorporadora. 

Por outro lado, o dono de um apartamento usado não tem essa amarra, de modo que, se o imóvel passa meses sem comprador, é mais provável que o preço seja reduzido. Devido a essa maior flexibilidade em relação aos lançamentos, o mercado de usados se atualiza mais rapidamente conforme as dinâmicas de oferta e demanda se modificam, podendo, portanto, funcionar como uma boa indicação sobre qual o verdadeiro preço de um lançamento.

Mas não dá para pegar o preço de um usado e aplicá-lo diretamente a um lançamento, porque as pessoas costumam pagar mais por um imóvel novo. É o que chamamos de “prêmio do imóvel novo”. Em tese, então, é possível estimar o preço de um lançamento aplicando esse prêmio sobre o preço mediano dos usados, que é o mercado que se atualiza mais rápido.

O prêmio do imóvel novo varia conforme a cidade e o produto. Nas cidades brasileiras que analisamos até hoje, o mais comum é que ele fique entre 30 e 50%. Mas essa faixa não é uma regra rígida, podendo oscilar devido a especificidades locais. Por exemplo, em cidades de verticalização recente, o prêmio tende a ser menor porque o estoque de usados ainda é novo e tem preços próximos aos dos lançamentos. O mesmo acontece em cidades litorâneas, onde a beira-mar costuma já estar ocupada por prédios usados que se mantêm valorizados pela localização, valendo mais que os lançamentos de quadras mais distantes da praia. Já cidades com edificações muito antigas, e por isso depreciadas, tendem a apresentar um prêmio acima de 50%, justamente pelo contraste de idade em relação aos novos empreendimentos. 

Seguindo essa lógica, uma forma de identificar lacunas no mercado é procurar as tipologias (studios, 2-dormitórios entre 55 e 70 m², 3-dormitórios amplos, etc.) em que o lançamento é anunciado abaixo do que o prêmio da cidade indicaria, pois a explicação provável para esse padrão é que os lançamentos daquela tipologia não dão conta da procura, fazendo com que parte dos compradores acabe migrando para os usados, e o aumento da demanda por eles empurra os preços para cima. Portanto, um novo empreendimento nessa tipologia aproveitaria a valorização criada por esse descompasso entre oferta e demanda.

O gráfico acima aplica essa leitura para o mercado imobiliário de uma cidade brasileira. Nele, para cada tipologia, as barras mostram as medianas de lançamentos e de usados, bem como as projeções realizadas. O padrão de maior interesse é o dos 3-dormitórios entre 100 e 125 m², no qual os usados são anunciados a cerca de R$ 14.600/m², acima dos lançamentos, enquanto a projeção chega a R$ 16.900/m². Para essa tipologia, pode-se entender que a oferta de unidades é menor que a demanda por elas. Esse padrão se repete, de modo menos intenso, nos 3-dormitórios de até 100 m² e nos 2-dormitórios acima de 70 m².

Os anúncios mostram quanto o mercado aceita pagar, mas não quem está comprando. Este método utilizado nas pesquisas aplicadas do Instituto Cidades Responsivas olha para os dados de mercado como uma leitura inicial das dinâmicas em curso. Uma tipologia bem precificada só vira um bom produto se houver ali famílias com renda, idade e composição compatíveis, além de empregos e serviços por perto. Cruzar esses resultados com dados de população e território é o próximo passo, mas esse fica para uma próxima coluna. 

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.