O impacto da regulação urbana na produção de imóveis compactos em São Paulo

Um levantamento recente da Brain Inteligência Estratégica divulgado no Estadão indicou que, de janeiro de 2019 a janeiro de 2023, 98.500 imóveis compactos foram lançados na cidade de São Paulo.

O crescimento na produção desta tipologia encontra-se entre os principais impactos regulatórios do atual Plano Diretor do município, principalmente devido às disposições da denominada Cota Parte Máxima, instrumento que determina a quantidade mínima de unidades habitacionais segundo a área do terreno, o que, aliado ao limitado coeficiente de aproveitamento máximo, resultou na criação de studios para compensar a demanda por imóveis maiores.

Além da Cota Parte Máxima, há uma sucessão de fatores que contribuíram para a produção das unidades compactas: o limite de isenção de outorga onerosa de uma vaga de garagem por unidade habitacional influiu no remanejamento que leva unidades pequenas a serem lançadas para que uma maior no mesmo prédio receba a vaga isenta.

Além disso, o incentivo previsto ao uso misto (usos comerciais e residenciais) nas novas construções, um dos principais aspectos do Plano Diretor para possibilitar a diversidade de emprego e habitação nos bairros, vem sendo utilizado pelos studios licenciados como serviço de moradia, uma atividade comercial, mas que não resulta na atração de empregos para novos locais.

Idem para a conformidade aos critérios de enquadramento das unidades para recebimentos dos incentivos destinados à produção de habitação de interesse social, cuja pequena área útil passa a ser crucial para não ultrapassar o limite de valor e renda da categoria.

O volume de construções chama a atenção não apenas pela quantidade, mas também em razão das próprias diretrizes do atual Plano Diretor, o qual, ao induzir esse desenvolvimento aos chamados eixos de estruturação da transformação urbana (as regiões no entorno dos equipamentos de transporte coletivo), concentra os impactos — que podem ser concomitantemente positivos e negativos — em um perímetro territorial menor.

Por outro lado, ao meu ver, a posição crítica que afirma serem unidades majoritariamente destinadas a plataformas de aluguel de curta duração, como o Airbnb, precipita-se a superveniência de estatísticas para corroborar a afirmação e pode estigmatizar a discussão sobre unidades de pequeno porte que possam vir a ser úteis ao atendimento de parte da demanda habitacional, inclusive a social, do município.

Ainda, as alterações no Plano Diretor e zoneamento paulistanos coincidiram com um ciclo de redução dos juros no Brasil, o que pode ter auxiliado a oferta de capital ser direcionada a investimentos em imóveis, bem como condições mais favoráveis a quem buscou adquirir um imóvel para sua futura moradia. Isso igualmente explica o fato de a quantidade de studios lançados também terem crescido em outras capitais, como Porto Alegre, Curitiba e Salvador. 

Pode ser que o atual processo de produção de unidades de um dormitório em algumas regiões da cidade de São Paulo proporcione uma realidade diferente da encontrada no Censo de 2010, quando, após a subprefeitura da Sé na região central como primeira colocada, as subprefeituras com maior proporção em relação ao total de domicílios no território eram a do M’Boi Mirim, Parelheiros, Cidade Ademar, Guaianases e Perus — sem grande preocupação com o tamanho das unidades ou se elas atentariam contra o perfil do bairro.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.