O acesso habitacional e o aumento das taxas de juros

O Instituto Cidades Responsivas divulga trimestralmente a atualização de seu Indicador de Acesso Habitacional, que mede o quão caras são as habitações das capitais brasileiras em relação à renda domiciliar de sua população. A atualização mais recente, realizada com base em dados do mercado imobiliário de dezembro de 2024, é a primeira publicada após ocorrer um aumento das taxas de juros praticadas pelos principais bancos brasileiros em financiamentos imobiliários, de modo que é possível ter uma primeira visualização sobre o quanto tal aumento tende a encarecer a compra de uma habitação.

No cálculo do indicador, computamos qual o valor mediano das habitações anunciadas para venda nas cidades e estimamos qual seria o valor da parcela mensal do financiamento de um imóvel custando esse preço mediano. Para tanto, utilizamos a taxa de juros média aplicada pelos cinco maiores bancos do país, de modo que, quando há um reajuste – como os recentes aumentos divulgados pela Caixa Econômica Federal e pelo Banco Itaú – os resultados do indicador ilustram o quanto aumentaria a parcela paga por quem financia uma habitação.

Como mostra a imagem abaixo, os reajustes contribuíram para uma intensificação, no último trimestre, do encarecimento generalizado que, na realidade, se observa desde o início do cálculo do indicador, em dezembro de 2023. A única capital que contrariou essa tendência foi Brasília, que, além de possuir uma alta renda domiciliar em relação à média brasileira, possui um mercado imobiliário com comportamento distinto das outras cidades devido à atuação da Terracap, empresa pública que controla parte do mercado imobiliário da cidade. Para o restante das cidades, houve um aumento médio de 7,2% no valor do indicador, com a parcela mensal simulada para o financiamento tendo um reajuste médio de R$ 451,36.

Além dos dados de imóveis à venda, é calculada uma versão alternativa do indicador considerando os dados de aluguel. É interessante observar como esses valores podem servir como previsão para as futuras tendências do indicador de compra devido à mais rápida adaptação do mercado de locação às tendências de oferta e demanda: os dois municípios que tiveram o maior aumento do indicador – Salvador e Belém – também eram as duas capitais que, em setembro do ano passado, apresentavam a maior disparidade entre o acesso habitacional considerando a compra e o acesso considerando o aluguel, de modo que o aumento observado no último trimestre para os valores de venda parece representar a convergência dos resultados dos dois indicadores. 

Os resultados estão disponíveis na página de Indicadores do Instituto Cidades Responsivas, onde podem ser analisados com mais detalhamento em conjunto com os outros estudos disponibilizados na plataforma. Uma nova atualização do Indicador de Acesso Habitacional será publicada ao fim do primeiro trimestre de 2025 e se espera que, em tal nova análise, possa-se contar com os dados atualizados de renda da Pesquisa Nacional de Amostra por Domicílios do IBGE referente ao período de outubro a dezembro do ano passado. Tais novos dados podem impactar os resultados especialmente para cidades que, ao longo do último ano, foram diretamente impactadas por eventos extremos, como a enchente ocorrida em Porto Alegre ou a seca histórica do rio Amazonas, e que podem ter tido uma diminuição na renda populacional em decorrência de tais acontecimentos.