Monitorando o valor das moradias: atualização do indicador de acesso habitacional

O Instituto Cidades Responsivas publicou uma atualização do Indicador de Acesso Habitacional, que – conforme apresentado em artigo anterior – mede o quão caros são os imóveis residenciais das capitais brasileiras em relação à renda média de seus domicílios. Nessa atualização, foram considerados os preços dos imóveis anunciados para venda em março de 2024 e cujos anúncios possuíam menos de 12 meses de criação. Além disso, foram utilizados os dados de renda domiciliar média para o quarto trimestre de 2023 da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (PNADC), publicada recentemente pelo IBGE.

Como ilustra a figura abaixo, o valor do indicador apresentou diminuição para a maior parte das cidades analisadas, mostrando uma tendência das habitações em se tornarem mais acessíveis para serem financiadas pela população local. Pode-se especular que essa queda tenha relação com o aumento da renda per capita registrada pela mais recente atualização da PNADC do IBGE, uma vez que, quanto maiores são os rendimentos da população, maiores são as faixas de preços de imóveis que ela tem condições de financiar.

Adicionalmente, observando as variações individuais de cada cidade entre dezembro e março, destaca-se a significativa diminuição dos valores do indicador para Salvador e Belém, que passam a compor o grupo das cinco cidades com habitações mais acessíveis junto a Porto Alegre, Natal e João Pessoa. É interessante observar que quatro dessas capitais estão entre as que mais decresceram demograficamente entre 2010 e 2022, conforme os dados dos Censos Demográficos do IBGE: Salvador (decresceu 9,6%), Belém (6,5%), Natal (6,5%) e Porto Alegre (5,4%). Nesse sentido, pode-se especular que tal estagnação populacional, ao contribuir para a diminuição da demanda por habitações, pode ser um dos fatores que contribuem para manter abaixo da média os preços dos imóveis nas referidas cidades.

Por outro lado, Maceió e São Luís permanecem como os locais onde o preço das habitações é menos acessível para a renda da população local. Em Maceió, o aumento do indicador pode ter relação com o risco de colapso da mina da Braskem na cidade, que implicou na desocupação das edificações no entorno do local, aumentando a demanda por imóveis afastados da região em risco e, consequentemente, elevando os preços dos imóveis na cidade. Já no caso de São Luís, mesmo com uma diminuição observada no preço mediano dos imóveis, o fato de sua renda domiciliar média ser a menor entre as capitais brasileiras – conforme a PNADC mais recente – implica que seria necessário uma queda de preços ainda mais acentuada para tornar as moradias da capital maranhense significativamente mais acessíveis para seus habitantes.

A próxima atualização do indicador de acesso habitacional ocorrerá em julho deste ano. Ela permitirá que se verifique quais das tendências citadas nesta coluna terão continuidade, fornecendo uma descrição mais detalhada das dinâmicas habitacionais das capitais brasileiras. Além disso, aguarda-se a divulgação dos dados de renda do Censo Demográfico de 2022, os quais possibilitariam a extensão das análises para outras cidades além das capitais estaduais, as quais não fazem parte do escopo do indicador atualmente devido à desatualização de seus dados de renda mais recentes, os quais ainda são os do Censo de 2010.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.