Economista pela FEA-USP, mestre em economia pela EESP-FGV e tem mais de 20 anos de experiência na área de pesquisas e estudos econômicos. Mora em São Paulo e caminhar pela cidade é um de seus hobbies favoritos ([email protected]).
Meu bairro, como grande parte do centro expandido de São Paulo, é caracterizado por torres isoladas no lote, recuadas nas laterais e em relação à rua. Em frente a praticamente todos os prédios, há pequenos jardins protegidos por grades – os quais ninguém frequenta. Ao mesmo tempo, sinto falta de áreas verdes no bairro, locais públicos perto de casa para ir a pé com as crianças no meio da semana, para brincar depois da escola, jogar bola, fazer piquenique, ficar à toa.
Fosse a cidade um jogo do tipo Tetris, em que fosse possível arrastar as peças de diferentes formatos, talvez a soma de tantas áreas inúteis em frente ou na lateral desses prédios pudesse resultar em uma bela praça. Infelizmente, porém, não é possível tirar os prédios altos do lugar e, uma vez construídos, lá eles tendem a ficar por muito tempo, talvez para sempre.
Incentivos públicos até poderiam ser utilizados em sobras de terreno ou nesses pequenos jardins para criar espaços privados de uso público, mas o impacto na urbanidade seria pequeno, já que esses espaços estão bastante fragmentados em diferentes lotes.
Caminhando pelo bairro, pensando em como solucionar o problema da falta de áreas verdes livres, identifico grandes árvores escondidas atrás de grades e muros, em quadras quase que totalmente ocupadas por equipamentos públicos térreos como escolas e postos de saúde.
Ainda que não seja possível tirar prédios altos do lugar, como já disse, ao menos nessas quadras talvez haja a possibilidade de brincar um pouco de Tetris para criar espaços públicos de qualidade. Em uma delas, por exemplo, há uma Unidade Básica de Saúde, uma Escola Municipal de Educação Infantil e um teatro público, todos eles do município e com um único pavimento – somando apenas 1.200 m² de área construída em um terreno de 10 mil m². Com um bom projeto arquitetônico, talvez seja possível eliminar os recuos, reconstruir os equipamentos no limite das calçadas e criar uma praça interna integrando os equipamentos e ainda permitindo a travessia a pé pelo meio da quadra.
Não faz muito tempo, a intenção de fechamento de escolas e venda de imóveis públicos em São Paulo gerou bastante crítica por parte da população. Talvez apenas vender imóveis públicos para o setor privado, a despeito dos ganhos para os cofres municipais e estaduais, não seja mesmo o melhor caminho (até porque tenderia a resultar nos mesmos problemas urbanos decorrentes da falta de coordenação do desenvolvimento imobiliário lote a lote, como os pequenos jardins pouco frequentados em condomínios privados e a falta de boas praças públicas).
Por outro lado, não podemos ignorar o impacto das mudanças demográficas na demanda por equipamentos públicos (a queda da taxa de natalidade, por exemplo, vai inevitavelmente reduzir a demanda por salas de aula; o envelhecimento da população, por sua vez, tende a aumentar a demanda por equipamentos de saúde e convivência). Nesse contexto, a racionalização dos equipamentos em terrenos públicos pode desempenhar um papel estratégico na requalificação urbana – e o aproveitamento do potencial construtivo desses terrenos na oferta de unidades habitacionais, em parceria com o setor privado, poderia inclusive financiar essa requalificação, especialmente em áreas valorizadas da cidade.
Na prática, isso significaria reconstruir os equipamentos em edifícios mais compactos e versáteis, liberar grande parte do térreo para uso compartilhado e utilizar o potencial construtivo remanescente para habitação, cuja venda ou aluguel financiaria a intervenção. No lugar de áreas verdes e equipamentos públicos de baixa densidade construtiva escondidos no interior de uma quadra quase toda murada, teríamos então uma grande praça de equipamentos públicos e residências, pela qual os moradores do bairro poderiam não apenas cruzar a quadra, mas que também estimularia a convivência e a sociabilidade. E tudo isso sem a necessidade de aporte direto de recursos públicos, através de modelos de concessão ou estruturação de fundos de investimento imobiliário, por exemplo.
É claro que há pontos importantes de atenção, como a garantia da qualidade e segurança dos equipamentos públicos, além de questões relacionadas à governança. Isso, contudo, não deve ser obstáculo para o estudo e implementação desse tipo de projeto de desenvolvimento urbano. Afinal, no melhor cenário, o município manteria a propriedade dos equipamentos públicos, o setor privado ganharia com aluguel ou venda das unidades residenciais e, mais importante, o bairro todo se beneficiaria com a utilização mais racional de terrenos bem localizados, com a retirada dos muros e com a oferta de espaços públicos de qualidade.
*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.
Compartilhar: