Encarecimento habitacional em Goiânia e Manaus: o que pode explicar esse fato?

O Indicador de Acesso Habitacional, desenvolvido pelo Instituto Cidades Responsivas, indica o percentual médio que uma família precisa comprometer de sua renda mensal para financiar uma moradia, considerando o preço mediano dos imóveis anunciados na cidade. Esse índice, calculado trimestralmente, ilustra as mudanças do mercado imobiliário das capitais brasileiras. 

De dezembro de 2023, quando se iniciou o cálculo do indicador, até o fim do ano passado, se observou um cenário geral de encarecimento das moradias nas cidades analisadas, especialmente devido ao aumento das taxas de juros para crédito imobiliário. Ainda assim, cidades como Manaus e Goiânia apresentaram aumentos acima da média em relação às cidades analisadas. Em Manaus, o indicador pulou de 62% para 86%, e em Goiânia o salto foi de 47% para 66%. Mas quais fatores podem explicar esse maior encarecimento?

No caso de Goiânia, o aumento de preços possivelmente é consequência de uma mudança do perfil socioeconômico da população, acarretado pelo crescimento que vem ocorrendo na área de tecnologia e de serviços especializados, além da expansão das atividades agropecuárias no estado. O aumento da produtividade e do número de empregos com maiores salários ocasiona uma demanda por residências de maiores preços, o que provavelmente é o que faz com que os empreendimentos de alto padrão estejam em alta na capital goiana, inclusive fazendo com que a cidade tivesse o terceiro maior VGV (Valor Geral de Vendas) do país nos últimos anos.

Manaus apresenta uma conjuntura distinta. Tendo sido uma das capitais que mais cresceu entre 2010 e 2022 – quando apresentou um aumento demográfico de 14,5%, de acordo com os dados dos Censos do IBGE -, a cidade também apresenta características que indicam que a oferta de novas habitações não acompanha tal aumento da demanda, ou que a renda da população é insuficiente para permitir a compra das habitações em estoque. A informalidade habitacional na capital amazonense é a segunda maior dentre as capitais brasileiras – 53,4% de acordo com o último levantamento do IBGE – o que tende a ser um indicativo da falta de abrangência do mercado local. Além disso, o déficit habitacional de Manaus é de cerca de 100 mil habitações, de acordo com o último levantamento da Fundação João Pinheiro, indício de que a população necessita de auxílios – como os do programa Minha Casa, Minha Vida – para conseguirem se inserir no mercado habitacional formal. Tais aspectos podem estar apresentando um agravamento recente devido ao fluxo de migrações para Manaus originários tanto dos países vizinhos quanto de áreas afetadas pelas secas históricas do rio Amazonas ocorridas nos últimos anos.

Como discutimos em colunas anteriores, uma das razões para o encarecimento habitacional é o descompasso entre oferta e demanda. Valores acima de 30% tendem a indicar a existência de um desequilíbrio entre a oferta residencial e a demanda por moradias: o fato de um número reduzido de habitações ser procurado por muitos indivíduos incentiva a elevação dos preços. A correção desses problemas passa justamente pelo monitoramento constante dos dados referentes ao mercado imobiliário, auxiliando a administração pública a desenvolver estratégias de planejamento que possam agir para auxiliar no equilíbrio do comportamento do mercado. Ainda que o indicador revele um cenário, é preciso entender o porquê de sua configuração para que o desenho dinâmico da cidade possa evoluir de forma mais assertiva e eficaz.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.