Arquiteto e Urbanista, sócio da incorporadora CASAMIRADOR e fundador do INSTITUTO CALÇADA. Acredita que as cidades são a coisa mais inteligente que a humanidade já criou. ([email protected])
A Prefeitura de São Paulo fez, no último dia 19, o leilão dos CEPACs da Faria Lima. Tinha a expectativa de arrecadar R$ 2,9 bilhões, mas arrecadou R$ 1,6 bilhão, por 57% do ofertado.
Sob qualquer ângulo, saltam aos olhos, além do evidente fracasso, outros aspectos importantes. O primeiro é fava contada: o valor foi superestimado frente ao atual momento econômico, e uma parte importante do mercado preferiu aguardar melhores tempos.
O segundo, menos evidente, é a constatação de que a Prefeitura de São Paulo se tornou o maior especulador imobiliário em território nacional. Com o lance mínimo a R$ 17.600,00/m², a Prefeitura é hoje o principal responsável pelo encarecimento dos futuros imóveis que serão incorporados fazendo uso desse potencial adicional adquirido, certamente empurrando o valor de venda do metro quadrado para 40 mil reais ou mais.
Se por um lado os políticos estão sempre alardeando preocupação com o custo crescente dos imóveis, por outro lado o poder público municipal criou um verdadeiro “mercado negro” de potencial construtivo. Se por um lado atua estrangulando a oferta de potencial ao reduzir os coeficientes dos lotes, por outro detém o monopólio da venda do coeficiente confiscado, e o faz com a gana de um agiota.
A nova sede do Banco JPMorgan Chase, em Nova York, totaliza 250.000 m² construídos sobre terreno de 7.200 m² e, embora a ampliação do coeficiente original tenha representado um custo significativo, o coeficiente que atingiu — espetaculares — 40X partiu de uma “tábula rasa” de 10X ou mais.
A última vez que São Paulo (e Belo Horizonte, Rio de Janeiro e outras capitais) viram um coeficiente de 10X foi na década de 1970, quando o coeficiente era um gabarito calculado pela largura da rua. De lá para cá, os coeficientes foram sendo gradativamente “sequestrados” pelas Prefeituras até valores atuais, variando entre 1X e 2X.
Então ficamos assim: as Prefeituras “sequestram” os coeficientes dos lotes (em nome de alguma bobagem qualquer) e depois fazem leilões para revender esse potencial para os empreendedores, às custas dos proprietários dos lotes. Nessa prestidigitação moderna, precificam de modo a “não deixar dinheiro na mesa”, como se diz no mercado.
Quando alguém vier dizer que os imóveis já não são acessíveis para as classes média e baixa, e que a ganância dos incorporadores é a grande vilã, lembre ao gajo que o custo da fração ideal, hoje, é determinado: pelo valor dos CEPACs e outorgas onerosas vendidos pelas Prefeituras, pelo ISS municipal que incide várias vezes sobre todo e qualquer serviço executado antes ou durante as obras, pelo IPTU escorchante, pelas taxas de exame de projetos, de emissão de alvarás, pelas licenças de demolição, de escavação, de movimentação de terra, de bota-fora e de habite-se, sem contar o licenciamento ambiental e o custo das contrapartidas ambientais, apenas para citar a arrecadação municipal.
Quando alguém reclamar do preço dos imóveis, lembre-o que comprar um carro no Brasil é contrair um carnê de financiamento da dívida pública, onde quase 45% do custo são impostos e taxas de todos os tipos.
E num apartamento, que percentual seria esse?
*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.
Compartilhar: