Como o planejamento urbano ajuda a ampliar o acesso à habitação em cidades turísticas e litorâneas?

Em colunas anteriores, descrevemos aqui leituras que realizamos sobre o comportamento do mercado imobiliário das capitais brasileiras com base nos resultados do Indicador de Acesso Habitacional, desenvolvido pelo Instituto Cidades Responsivas para monitorar o quão caras são as moradias nas cidades em relação à renda domiciliar média de sua população. Geralmente focamos em tentar entender a causa do encarecimento observado em determinados locais, como a forte elevação do indicador de Salvador nos últimos anos, que reflete o maior aquecimento do mercado imobiliário local nos últimos 14 anos. 

Mas, nesta coluna, vamos discutir brevemente a dinâmica contrária: por que Natal e João Pessoa têm apresentado valores relativamente baixos? Tal resultado é, até certo ponto, contraintuitivo, pois outras capitais litorâneas e com potencial turístico – como Florianópolis, Maceió e Fortaleza – tendem a apresentar um alto valor do indicador, em parte devido ao aumento de demanda gerado pela presença de turistas e pelo mercado de segundas residências.

Entende-se que, por um lado, há a contribuição de condições geográficas favoráveis. Ambas as cidades possuem um porte médio considerando seu status de capital — Natal tinha, em 2022, 751 mil habitantes e João Pessoa, 897 mil — e possuem menos restrições territoriais para expansão urbana do que Florianópolis e Vitória. Isso implica em uma quantidade maior de possíveis áreas de expansão urbanizáveis próximas ao tecido consolidado, reduzindo a competição pela ocupação do solo. 

Além disso, do ponto de vista econômico, ambas as cidades analisadas aparecem como polos turísticos secundários da região nordeste, com estimativas dos últimos anos indicando uma quantidade menor de visitantes na cidade do que em Salvador, Recife e Fortaleza. Isso implica em uma menor demanda pelo aluguel de curta duração, consequentemente resultando em um maior estoque colocado à venda para a população permanente da cidade.

Por outro lado, parece que tais dinâmicas também são diretamente influenciadas por políticas de planejamento urbano. Em 2022, ocorreu a revisão do Plano Diretor de Natal, que resultou na flexibilização de parâmetros construtivos em áreas com maior disponibilidade de infraestrutura urbana, sendo um dos fatores que incentivou o recente aumento da oferta habitacional observado na cidade. Somado a isso, múltiplos empreendimentos do programa Minha Casa, Minha Vida foram lançados nos últimos anos na região metropolitana de Natal, contribuindo para que a oferta de moradias abrangesse os diferentes estratos de renda da população.

De forma similar, o Plano Diretor de João Pessoa, apesar de restringir o porte das edificações construídas nas proximidades da praia, flexibiliza parâmetros construtivos em áreas com potencial turístico e relativamente próximas do setor central. Tais aspectos contribuíram para que a cidade tenha aparecido em dados da PNAD Contínua do IBGE como uma das capitais com maior verticalização recente.

Dessa forma, os casos de Natal e João Pessoa evidenciam a relevância de acompanhar de perto as dinâmicas do mercado imobiliário como subsídio para compreender a efetividade de políticas de planejamento urbano. O monitoramento contínuo da oferta e da demanda habitacional permite uma leitura mais fundamentada sobre o que ocorre em nossas cidades, nos ajudando a entender se determinado cenário é favorável e a identificar quais as possíveis razões para sua ocorrência. 

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.