Berlim em Manhattan: o experimento que vai dar errado (de novo)

Berlim tentou em fevereiro de 2020. Faltava moradia, o aluguel subia e alguém teve uma ideia “genial”: congelar os preços. Em junho de 2026, Nova York votou para fazer o mesmo com milhares (ou seriam dezenas de milhares?) de apartamentos estabilizados. 

O que poderia dar errado quando a política entra na casa de quem não é dela? Tudo, claro.

Nos primeiros 12 meses, os anúncios caíram pela metade, porque os proprietários saíram do mercado. A quantidade de anúncios de venda de imóveis saltou de 12.700 unidades (em 2019) para 19.200 no ano seguinte, um aumento de 51% (o maior volume desde 2005). Entre receber um valor de aluguel baixo, congelado, ou vender, a escolha foi imediata (e fácil, suponho).

A construção de unidades residenciais caiu 14% em Berlim, enquanto o resto da Alemanha via o volume crescer 5%. Construir para o aluguel deixou de valer a pena, na medida em que os custos com impostos, seguro, manutenção e financiamento não foram igualmente congelados. Quando a conta não fecha, o imóvel sai do mercado de locação.

O Tribunal Constitucional analisou e declarou o congelamento ilegal, permitindo a cobrança retroativa da diferença entre o preço correto e o preço congelado. E, mesmo com os inquilinos recebendo faturas retroativas, muitos dos apartamentos jamais voltaram para o mercado.

O resultado de uma política que, além de desastrosa, foi declarada ilegal pelo Tribunal Constitucional alemão, é um estoque de imóveis para aluguel ainda menor do que o então existente, e preços de aluguel ainda mais altos. Para além da tentação de “dar bom dia com chapéu alheio”, o que resta é a demonstração da lei da oferta e demanda em ação.

A diferença entre conhecimento e sabedoria, penso, é que o conhecimento pode ser entregue por um terceiro, mas a sabedoria precisa ser buscada, apreendida e, de certa forma, conquistada.

Experiências malsucedidas em outras cidades só transformam-se em lição se forem estudadas, e Nova York caminha hoje para algo parecido com Berlim, mas numa escala muitas vezes maior. Berlim é vizinha de Potsdam, e quando o congelamento foi colocado em prática, o inquilino se mudou para lá, pressionado os preços de aluguel em Potsdam (no final, subiu tanto em Berlim quanto em Postdam). Em Nova York, o represamento de Manhattan vai, inexoravelmente, extravasar no Brooklyn (que já não é barato há muitos anos), no Queens, no Bronx e em bairros ainda mais distantes. O que ainda era acessível no Queens, em breve não será.

Berlim cancelou quando viu o desastre, evitando uma crise com efeitos ainda maiores do que os já verificados. Em Nova York, suspeito que a “meta será dobrada”, porque, longe de estar amparada por estudos técnicos, a medida integra uma campanha política. Quando a população se der conta de que faltam apartamentos, o aluguel já terá subido em regiões adjacentes.

A chance de sucesso é nula. Congelamento de preços é a mesma coisa que congelamento da oferta. Construir moradia em Nova York é caro, lento e complicado, exige anos. Congelar o aluguel, por outro lado, é rápido, altamente midiático e barulhento, e parece resolver no curto prazo. No curto prazo, o inquilino paga menos, mas a médio prazo, a falta de imóveis é garantida. No longo prazo, a cidade envelhece, se deteriora, com uma oferta cada dia mais reduzida.

Cidades que congelam oferta cedem espaço para outras crescerem. 

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.