Austin decidiu crescer para dentro

Austin não está apenas crescendo. Está corrigindo um modelo que parou de funcionar. 

Há poucas semanas, participei do CVU Americas Conference, no Texas. O debate girava em torno de densidade, habitabilidade e tecnologia. Mas o que ficou mais evidente não foi o tema anunciado. Foi a cidade que nos recebeu. 

Entre 2015 e 2025, Austin registrou um crescimento de 377% no número de edifícios com mais de 100 metros de altura. Não se trata apenas de verticalização. É uma mudança de direção. 

Durante décadas, Austin cresceu para os lados, como grande parte das cidades americanas. Espraiamento horizontal, baixa densidade e dependência do automóvel. Esse modelo funcionou enquanto havia espaço e enquanto o custo de expandir era baixo. Hoje, não há nem uma coisa nem outra. O resultado é tráfego saturado e preços habitacionais historicamente altos. 

A resposta não veio em forma de contenção, mas de reorganização. Austin decidiu crescer para dentro.

O centro da cidade concentra mais de US$ 20 bilhões em investimentos em infraestrutura, distribuídos em uma série de projetos simultâneos. O ambicioso projeto para rodovia expressa I-35 deve liberar áreas significativas para espaço público no coração da cidade. O Waterloo Greenway conecta parques ao longo de um córrego revitalizado. A Congress Avenue passa por um redesenho completo. Soma-se a isso um novo centro de convenções e a conclusão do Waterline, que, com 331 metros, será o edifício mais alto do Texas. 

Não são projeto isolados. É uma reestruturação deliberada do centro. 

Para dar coerência a esse movimento, a Downtown Austin Alliance opera com uma estratégia clara, articulando espaço público, uso do solo, mobilidade e gestão urbana. O objetivo é transformar o centro em lugar mais habitável, ativo e conectado, e não apenas um polo de trabalho. 

Mas caminhar por Downtown revela que a transição está longe de ser completa. 

Austin ainda é uma cidade moldada pelo automóvel. Muito dos novos edifícios incorporam 10 ou até 12 pavimentos inteiros de estacionamento. Sem exagero, é bem evidente. A contradição entre o modelo herdado e a cidade que se quer construir aparece na própria arquitetura. 

Os desequilíbrios também são evidentes. A taxa de vacância de escritórios chega a 22%, a mais alta desde 2000. Dos mais de 130 mil trabalhadores que circulam pelo centro, apenas 15 mil residem ali. O Downtown ainda funciona mais como destino do que como lugar de permanência. 

É justamente nesse ponto que a mudança começa a produzir efeito.

Entre 2015 e 2024, Austin adicionou cerca de 120 mil novas unidades habitacionais, um crescimento de 30%, mais de três vezes a média nacional. O impacto foi que o aluguel mediano caiu 16% entre 2021 e 2026. Em um contexto onde a maior parte das cidades enfrenta escassez e aumento de preços, Austin segue na direção oposta. Não por conter o crescimento, mas por ampliar a oferta. 

Austin mudou de direção, mas a transição ainda está em curso. Cresce para dentro, combinando investimento urbano e produção habitacional com edifícios altos, enquanto ainda carrega estruturas de uma cidade para o automóvel. É nesse intervalo – entre o modelo que se esgota e o que ainda está se formando – que seu futuro está sendo definido.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.