A continuidade do monitoramento do acesso habitacional e as dinâmicas das cidades brasileiras

A cada nova atualização do Indicador de Acesso Habitacional do Instituto Cidades Responsivas — como a mais recente, publicada no início de outubro — surgem novos desafios para compreender as dinâmicas de preços e moradias das capitais brasileiras. O índice estima quanto do orçamento mensal uma família com a renda domiciliar média da cidade precisaria comprometer para comprar ou alugar uma moradia pelo preço mediano observado na cidade, indicando localidades onde parece haver um descompasso entre oferta e demanda.

Os resultados recém-lançados reforçam padrões já observados anteriormente: há uma maior propensão de cidades turísticas e litorâneas — como Florianópolis, Maceió, São Luís e Vitória — em apresentarem altos valores do indicador, o que significa que as moradias são mais caras em relação à renda local do que em outras cidades. Por um lado, isso indica a necessidade da administração pública analisar se não há alterações em estratégias urbanas que podem ser colocadas em prática para amenizar a situação. Por outro lado, sinaliza que tais cidades tendem a apresentar boas oportunidades para quem constrói devido a uma provável demanda reprimida por habitações.

Já Porto Alegre e Brasília apresentam um cenário distinto, se mantendo como as cidades de menor valor do indicador, embora por razões diferentes. No caso gaúcho, a estagnação demográfica e o grande número de imóveis disponíveis parecem conter os preços, indicando um mercado desfavorável para a construção civil. Em Brasília, a alta renda domiciliar média combinada com as especificidades de sua legislação urbanística e de seu mercado de compra e venda de imóveis — bem como do funcionamento da cidade no geral — fazem com que seu resultado demore para absorver eventuais alterações no cenário econômico.

Salvador aparece como a capital com maior aumento recente do indicador. Esse atual patamar elevado de preços de moradias reflete um mercado ainda em processo de acomodação entre oferta e demanda. O forte ritmo recente das vendas e o aumento do número de compradores fizeram com que a demanda superasse temporariamente a capacidade de resposta da oferta. Entende-se que há atualmente um ciclo de aquecimento sustentado pela absorção rápida dos imóveis disponíveis, no qual a ampliação da oferta tende, a médio prazo, a atenuar a alta dos preços. Mas como o equilíbrio pleno entre oferta e demanda ainda não foi alcançado, ainda se observam altos preços sustentados por tal pressão imobiliária.

Ao explicitar tais dinâmicas do funcionamento da cidade, o indicador tem se mostrado um instrumento valioso de leitura territorial, ajudando a identificar padrões de desequilíbrio e de saturação habitacional. Cada resultado é, em última instância, um retrato do funcionamento das cidades. Compreender essas relações é o primeiro passo para agir sobre elas.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.